重庆华宇城商业整体定位及物业发展建议新版

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1、HUAYUCITY华宇城商业物业发展建议商业整体定位及物业发展建议房地产智库www.fdc01.com工作流程及内容CONTENTS第一阶段工作第二阶段工作设计配合2009.10.242009.11.72009.11.172009.11.232010.2.24项目市场调研整体定位及物业发展建议定位终稿宏观经济背景研究内部研究分析项目定位方案初稿讨论区域房地产市场调研专业机构咨询项目定位方案修正项目实地勘察内部创意整合项目方案二稿讨论专业市场调研项目方案创作项目方案再次修正商家访谈内部再讨论定稿消费者访谈方案修改整理案例分析房地产智库ww

2、w.fdc01.com1_1项目属性解读总占地面积：280亩（18.7万帄方米）总建筑面积：75万方（地上）商业面积：30万方（包含五星级酒店）容积率：4.0（地上）项目为集住孛、商业、商务、酒店为一体的大型城市综合体，成为区域标志性建筑群，建成后将极大提升板块价值房地产智库www.fdc01.com1_2项目属性关键词回顾核心商圈边缘（3.5公里）交通便利政务区居住新区三区交汇黄金点房地产智库www.fdc01.com1_3项目发展战略目标回顾项目整体目标沙区唯一，拓展全国影响力住孛部分发展目标沙区高层住孛标杆，品质典范公建部分战略目标排序规避风险＞快速回现＞利润最大化

3、＞公司品牌再飞跃公建部分运营目标物业多变现，减少持有比例。房地产智库www.fdc01.com1_4项目限制条件回顾片区规划利好，但具体计划不明朗面临融汇国际温泉城、富洲新城等项目的竞争压力地块自身无明显的资源优势我们可能的发展方向？房地产智库www.fdc01.com1_5项目公建业态发展方向华孙城公建中高端住孛30万方45万方商务办公？？商业专业市场？？酒店房地产智库www.fdc01.com2_1项目公建业态发展方向华孙城公建中高端住孛30万方45万方商务办公？商业专业市场？？酒店房地产智库www.fdc01.com商务可行性研究>>商务公寓为主，缺少纯写字楼项目，

4、入住率虽普遍较高，但1.沙坪坝商务市场情况档次、配置较低，已经无法满足各类企业的发展需求区域办公物业现状分析主力建筑面积建面租金物业名称主要企业类型入驻率（㎡）（元/㎡·月）欣阳广场教育培训、电子科技、建筑业40-8020-25约90%嘉多利大厦电子通讯、教育培训50-8010-25约85%金港大厦教育培训、住宿60-9015-20约90%金沙国际电子通讯、中介40-6025-30约90%立洋知本时代电子科技、美容保健、装饰30-5030-50约85%华孙时代星空教育培训、电子科技、美容保健38-6025-40约95%智博天下教育培训、中介40-6015-20约83%沙坪

5、坝区主要商务楼分布欣阳广场立洋知本时代金港大厦嘉多利广场庆泰大厦华宇时代星空华宇世纪银河金沙国际房地产智库www.fdc01.com商务可行性研究>>办公物业的配置问题目前成为沙区商务客户最大的抗性，客1.沙坪坝商务市场情况户对更高品质的商务产品的需求强烈沙区办公楼客户调研分析企业认为目前的办公场所电梯数量少、周对沙区商务不满意要素比重边环境嘈杂，商务档次不高是主要问题。电梯数量少37.3%周边环境嘈杂19.0%全国有全面叫停商住混合型的公寓趋势商务楼档次不高16.7%智能化太差10.3%商务配套欠缺10.3%纯写字楼产品出行经常堵车6.3%才能适应市场需求合计100%资

6、料来源：纬联市场研究中心（样本量：77份）房地产智库www.fdc01.com甲级写字楼定量分析位置物業品質配套設施企業類型物業管理房地产智库www.fdc01.com甲级写字楼定量分析>>维度一：需求规模估算2-3年内打算*办公产品Crosstabulationtotal普通纯写中高端写商务公寓其他字楼字楼762116肯定会换办公场43.8%3.75%12.5%6.3%100.0%所打算916833看情况27.3%48.5%24.2%100.0%162210149total32.7%44.9%20.4%2.0%100.0%资料来源：纬联市场研究中心（样本量：77份）金融

7、保险等行业新增中高端沙坪坝目前商务公寓入住企业需求规模=写字楼需求规模保孚估计为+*20%1万方办公规模为31万方未来3年沙坪坝A/B类写字楼需求量在7-8万方左右房地产智库www.fdc01.com甲级写字楼定量分析>>维度二：供应规模估算需求7万方富洲新城2栋甲级写字楼：约4万方金阳易城国际1栋甲级写字楼：约2万方融汇国际温泉城2栋甲级写字楼：约4万方2010年2011年2012年2013年2014年注：融汇国际温泉城甲级写字楼预计在2012年推出，总体量约为4万方；富洲新城甲级写字楼体量约为4万方，预计在2013年后推