2011年深圳第三季度写字楼市场分析

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1、2011年第三季度写字楼市场分析　第一部分　　2011年第三季度写字楼一级市场分析　　2011年第三季度共成交27块土地，按性质分为工业用地20块、商业用地1块，仓储用地3块，高等院校用地/工业用地1块，社会停车场库用地1块，居住加商业服务业设施用地1块。成交土地数量与上季度相比有较大幅度提高，龙岗区为主要土地供应片区。　　本季度工业用地土地成交面积达744394.73㎡，工业用地土地成交总金额为419635.51万元，成交面积与成交金额有大幅度上升，成交土地的位置主要集中在龙岗片区和光明新区。　　商业用地1块，位于南山后海中心区，用地面积4139㎡，

2、成交金额49000万元，被深圳市海王星辰实业有限公司竞得。仓储用地3块，其中两块位于龙岗南湾街道，另外一块位于盐田区盐田路。3块仓储用地的面积共116925.74㎡，成交金额共22153.09万元。社会停车场库用地1块，位于福田中心区，用地面积2619㎡，成交金额2020万元，被深圳能源集团有限公司竞得。　　第二部分　　2011年第三季度写字楼二级市场分析　　经过2011年上半年深圳写字楼售价和租金的较大幅度上涨后，第三季度，二级市场的上门量和成交量都出现一定幅度的下滑，下滑的原因主要有以下方面：一是深圳一手写字楼的供应量较少，目前在售的主要项目振业国

3、际商务中心、鸿隆世纪广场等已进入尾盘阶段；二是政策对住宅市场的打压影响了整个房地产的投资信心，同时商品房贷款的首付比率和利率较高、放贷额度紧张，市场观望情绪较浓；三是国际经济环境的不景气，中国的宏观经济增长幅度放缓、部分地区的制造业经营困难，原油价格、股市、期货等指数都在下跌，客户对楼市持谨慎态度。　　1．2011年第三季度写字楼在租售项目列表　　2011年第三季度，销售物业中，成交主力项目是南山区的美年广场，共成交28套，成交面积6992㎡，成交均价为32243元/㎡；成交的最大一单是大中华IFC，成交一个整层，建筑面积1600㎡，成交总价1.17亿

4、元；此外振业国际商务中心有一套成交。  数据来源：世联写字楼基础数据库　　　　2．二级市场销售统计分析数据来源：世联写字楼基础数据库　　2.1华强北市场动态　　中航城2期中航广场（由中航与和记黄埔联合开发），位于中航路以西、深南路以北，整体规模约179600㎡，包括约59000㎡的大型购物商场、79000㎡的甲级写字楼，以及41000㎡的高级住宅。由39层高精装修高品质空中花园公寓---都会轩、48层高甲级智能型写字楼、7层大型购物中心组合为一体的大型综合项目。写字楼的玻璃幕墙已安装完成，预计2012年入伙，只租不售。　　8月25日，中航城的商务公寓世

5、纪汇都会轩正式对外销售，主力户型为30-110㎡1-3房，包括28-30㎡单房、50㎡一房、70-80㎡两房和110㎡3房，并有部分面积在200㎡的复式（高层区），共600余套，均价约46000元/㎡，开盘前4天成交约7成，截至9月底，成交约8成。　　2.2中心区市场动态　　2.2.1在售项目　　大中华IFC总建筑面积达20万㎡，深南大道上新的地标，是集顶级商务酒店和豪华商务公寓各占30%、高层甲级办公楼和世界名牌旗舰商业各占20%的商务复合体。该项目为地铁上盖物业，交通便利。项目有机综合了办公商务和居住及完备的配套功能，适应了现代化商旅发展规律。项目

6、的写字楼于7月推出市场，对外报出的均价为65000元/㎡，整层起售，标准差面积约1600㎡，每层平均总价达1.17亿元。第三季度共成交1手一个整层。　　2.2.2筹备项目　　英龙商务大厦是英龙置业继英龙展业大厦之后倾力打造的又一商务力作，是其全面启动商务地产战略的重要一步。项目位于新洲路与深南大道交汇处享有深南大道昭示性资源，远眺莲花山自然景观，近观中心区商务群。周边交通便利，配套齐全，英龙商务大厦总占地面积5460㎡，建筑面积53508㎡。项目设计紧跟低碳、环保办公理念，综合采用中水系统、太阳能等多项节能、生态技术，特设空中花园打造专属“绿肺”、实现

7、鲜氧商务生活。1-3层商业涵盖高端餐饮、金融等众多商务配套功能，25-33层规划为星级酒店。项目各产权单位面积适中、室内方正无柱，随意拼合、实用率高。该项目多次释放即将开盘信息，但至今仍租售未定。　　2.2.3租赁项目　　卓越世纪中心，总占地面积30163.01㎡，西接会展中心，北隔福华三路与财富大厦相望，南为皇岗中学，东有辛城花园和港丽豪园，是CBD最大的单一业权商务旗舰项目。此项目2010年11月启动租赁，整层2000㎡起租，月租200元/㎡起，卓越世纪中心是“2009-2010中国城市建筑十大新地标”之一，并且是深圳第一个申请国际LEED金级认证

8、的项目。美国LEED体系，被认为是最完善、最有影响力的评估标准，它已成为世界各国建立各自绿色建