台北捷运土地和物业综合商业开发及管理的实践与特点

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1、台北捷运土地和物业综合商业开发及管理的实践与特点沈志藏台北大众捷运股份有限公司摘要：随着经济的发展，交通问题成为台北经济发展的瓶颈。台北捷运既有营运线路5条，男有多条线路正在施工或规划中。为创造土地利用的最大效益，土地及物业综合商业开发已成为发展趋势。台北捷运参考各方开发经验，重新建立土地开发制度及标准作业程序，加强明订招商前应委托顾问评估开发案财务效益、研订合理投资条件等制度规范，并通过多阶段公开透明的鉴价、协议程序，使土地所奋者和投资人间的权益分配更加公平合理。持续精进土地开发机制，期望通过土地所有者、投资人及政府三方

2、共同合作，创造及共享捷运土地开发成果。关键词：台北捷运;地铁;商业开发;电了物流;商业广告;Beacon系统;1概述目前台北捷运既有文湖线、淡水信义线、松山新店线、中和新芦线及板南线等5条营运线路，共计117座车站，路网长度131.1营运公里、136.6建设公里，日平均运量达200余万人次。后续尚有设计兴建线路共计35.8km，41座车站；另有规划线路，全数完工后台北都会区路网总长度可达290km,预测每日运量可达360余万人次以上。台北都会区捷运建设路网见图1。2土地及物业幵发与管理随着工商业的发展，台北都会IX人口逐年

3、攀升，随之而来的交通问题成为发展瓶颈。自1987年起，台北捷运开始规划发展，在参考苏他地区地铁发展经验下,为丫更有效利用土地资源、促进地区发展、顺利取得工程用地及挹注政府财政，在大众捷运法规中纳入土地开发作业。图1台北都会区捷运建设路网图下载原图2.1台北捷运土地及物业开发模式台北捷运土地开发目前主要釆用政府、投资者及土地所有者三方合作的开发形式经营。此合作模式主要在创造土地所冇者、投资人及政府三臝的局面及增加收益挹注捷运建设，另提供土地所有者于土地强制征收外，得以土地参与开发的另一种选择，以增加土地所有者合作意愿，使捷运

4、系统用地取得更为顺利。在土地所有者愿意参与开发下，不仅可加速取得捷运土地，缩短捷运兴建时间，也可节省土地强制征收所需付出的补偿款;此外，在都市计划及区域需求整体规划开发下，除可带动地区发展外，也具有健全都市机能的效果。0前台北捷运土地开发案共92案，已完成建置共59案，施工屮5案，其他28案仍处于公开征求投资者阶段。2.2土地开发作业流程土地开发主要分为土地取得、引进民间资金参与开发（即征求投资者）及权益分配三大作业阶段。2.2.1土地取得依据相关条例，交通事业用地及毗邻地的取得方式主要分为协议价购及征收2种。协议价购是根

5、据《台北市台北都会区大众捷运系统开发所需土地协议价购优惠办法》的规定，依据市价协议，若土地所有者符合特定条件，也可中请以该基地开发后的公有不动产抵付协议价购土地款，或选择领取协议价购土地款，并亨有基地开发完成后依优惠价格承购或承租开发建物的权利。征收则是政府基于公权力，为兴办公益事业需要或实施台湾经济建设，依法对特定私有土地给予和当补偿而强制取得所有权。早期土地开发案，因当时机制较不完善，也无实际开发完成案例可供参考，土地所有者参与开发意愿较低，土地取得多以强制征收方式办理;通过主管部门不断改善，且随着捷运车站出入门或设施

6、土地开发效益逐渐得到社会认同，R前土地开发案件中，土地所有者多愿以协议价购的方式参与土地开发。2.2.2引进民间资金参与开发主管部门取得开发用地后，将经由公开程序，找到具有经验或实绩及财力适合的投资者进行土地开发。该阶段主要包括前置作业、甄审作业、评选作业及履约作业4项。（1）前置作业。执行部门依个案规划甄选文件（含甄选须知、投资契约书、土地数据、开发内容管制规定、设计文件、权益转换原则等），委托专业财务顾问评估，提供土地所有者最低分收比例及选取开发目标等建议，再行召开土地所有者、招商说明会，了解土地所有者与潸在投资人意见

7、，纳入甄选文件后，办理征求投资人作业。前置作业流程见图2。（2）甄审作业。由公开征求方式办理投资人中请作业，执行部门审查各投资人开发与财务能力等基本资格符合后，各申请人再行提送开发建议书（包括建筑、财务、营运计划、合作条件、分收比例等），然后由执行部门成立评选委员会，办理评选作业。甄审作业流程见阁3。⑶评选作业。执行部门先行将各中请人的开发建议书提送和关部门进行审查，然后召开评选委员会由各申请人进行简报和审查意见回复，选出合格申请人，再由分收比例最高者，评定为最优申请人签订投资契约书。评选作业流程见图4o（4）履约作业。最

8、优申请人签约缴纳保证金后，进行建筑设计，经执行部门审查确认后，中请建造执照并于开工前提送权益转换建议书，中请使用执照前应确认捷运相关管理维护界面、管理规章、销俜契约等，领取使用执照后，协同执行部门办理产权登记、所有权移转，交付相关文件（竣工图、设备清单、管理规章等），且提供保固。图2前置作业流程下载原图