假按揭”融资的法律风险

《假按揭”融资的法律风险》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、假按揭”融资的法律风险，随着我国住房按揭贷款的迅猛发展，“假按揭”已成为房地产行业普遍采用的一种“融资方式”。“假按揭”行为一般属于民事欺诈行为，如果开发商与购房人恶意串通，以非法占有银行资金为目的，无意归还，则可能构成刑事犯罪。“假按揭”对银行、购房人和开发商均具有一定的法律风险。银行因为“假按揭”轻则难以收回信贷资金，重则可能会影响整个金融市场，造成挤兑等严重后果；购房人因为“假按揭”，轻则可能要承担还款责任，个人信用受到负面评价，重则可能要承担刑事责任；开发商虽然是“假按揭”的最大受益者，实现了自己的非法目的，但

2、是，开发商也要为此付出沉重的代价，轻则承担民事责任，重则可能要承担刑事责任。　　[关键词]假按揭；法律属性；法律关系；法律风险　　“假按揭”作为房地产行业普遍采用的一种“融资方式”，对银行、购房人和开发商均具一定的法律风险。因大多数人不了解这种风险，从而使自己陷入“假按揭”的陷阱。本文仅就“假按揭”的法律属性、法律关系、法律风险作分析，以帮助大家了解“假按揭”。　　一、“假按揭”的法律属性及法律关系　　“假按揭”是开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部员工、开发商亲戚或虚拟的其他人）名义买下，从银行套取

3、信贷资金，用于房屋开发建设或挪作他用的行为。　　根据我国民法通则、合同法等相关法律规定，“假按揭”行为一般属于民事欺诈行为。如果开发商与购房人恶意串通，以非法占有银行资金为目的，骗取银行贷款，无意归还，根据我国《刑法》的相关规定，则可能构成贷款诈骗罪、合同诈骗罪等金融诈骗罪，应受到相应的刑事处罚。期间，如果开发商为了顺利完成“假按揭”，向银行的工作人员进行行贿等，则可能构成职务侵占罪、行贿罪、受贿罪等，应给予相应的刑事处罚。银行工作人员如果情节轻微，尚不构成犯罪，则依法给予纪律处分或治安管理处罚。　　在正常的住房按揭贷

4、款中，存在三方当事人和四种法律关系。三方当事人分别是开发商、按揭人（购房人）和按揭权人（银行）。四种法律关系分别是：（1）开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系；（2）购房人与银行之间的按揭贷款合同关系；（3）购房人与银行之间的抵押担保关系；（4）开发商与银行之间的连带保证关系（5）购房人与保险公司之间的保险关系[1]等等，本文只就前四种法律关系进行分析。　　在“假按揭”贷款中，形式上依然存在上述三方当事人和四种法律关系。　　二、“假按揭”中各方当事人的法律风险　　“假按揭”对银行、购房人和开发商均具有一定的法律风险。

5、银行因为“假按揭”轻则难以收回信贷资金，重则可能会影响整个金融市场，造成挤兑等严重后果等；购房人因为“假按揭”，轻则可能要承担还款责任，个人信用受到负面评价，重则可能要承担刑事责任；开发商虽然是“假按揭”的最大受益者，实现了自己的非法目的，但是，开发商也要为此付出沉重的代价，轻则承担民事责任，重则可能要承担刑事责任。其中，“假按揭”对银行产生的风险最大。　　（一）“假按揭”中银行的法律风险　　在正常的按揭贷款中，购房人具有真实的购房意思表示，且已经支付了一定的购房首付款，相对而言，购房人的违约成本较高。通常情况下，购房

6、人不会轻易违约，即使违约，银行可以通过处分抵押物（房屋）、将抵押物变现，抑或要求开发商承担连带保证责任等途径来实现其债权，弥补经济损失。因此，风险相对较为可控。　　在“假按揭”贷款中，因购房人不具有购房的真实意思表示，还款均是开发商提供。当开发商资金周转出现问题时，开发商就会不按月还款，而银行就不能像上述正常按揭贷款那样实现债权。因此，风险相对较大，不具有可控性。具体表现为：　　1.银行虽然变现了抵押物（房屋），但是抵押权仍然难以实现。开发商为了多套取银行资金，在行“假按揭”行为时已将房价抬高，以实现自己的非法目的。例

7、如：一套面积100平方米、单价5000元/平方米、总价款为50万元的房屋。按照银行关于个人消费借贷最高额不超过标的额八成的规定，则该套房的按揭贷款最高额为40万元。现在开发商通过“假按揭”将房价提高为6250元/平方米，则该房屋总价款为62.5万元，此时可按揭贷款为50万元，这是房价未提高之前的总房款，从而实现非法目的。　　在上述案例中，开发商只抬高，随着我国住房按揭贷款的迅猛发展，“假按揭”已成为房地产行业普遍采用的一种“融资方式”。“假按揭”行为一般属于民事欺诈行为，如果开发商与购房人恶意串通，以非法占有银行资金为

8、目的，无意归还，则可能构成刑事犯罪。“假按揭”对银行、购房人和开发商均具有一定的法律风险。银行因为“假按揭”轻则难以收回信贷资金，重则可能会影响整个金融市场，造成挤兑等严重后果；购房人因为“假按揭”，轻则可能要承担还款责任，个人信用受到负面评价，重则可能要承担刑事责任；开发商虽然是“假按揭”的最大受益者，实现了自己的非法目的，但是