“假按揭”及其风险防范对策

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1、“假按揭”及其风险防范对策“假按揭”通常发先在商品房的预售或者耐用消费品的买卖小，他是开发企业或者经销金业与买受人恶意串通，套取银行信贷资金挪作他用的非法融资行为。这种融资行为具冇欺诈性，一般而言，该行为属于民事欺诈范围。如果开发商和买受人的上述非法融资行为是以非法占有银行贷款为目的，则构成刑事犯罪。1=1前，“假按揭”在实务界根据其实通的1=1的不同可分为融资型“假按揭”和诈骗型“假按揭”。一、融资型“假按揭”融资型“假按揭”在“假按揭”中比较普遍。是指开发金业或者商品经销金业与买受人恶意串通，虚构交易事实或者以明显高于同类商品的价格订立谢

2、品买卖合同，套取银行信贷资金以解决营运资金短缺因难，并代借款人统一归还贷款的非法融资行为。融资型“假按揭”行为人主观上没有恶意占有贷款的故意，客观上也没有转移侵占资金的事实,其实施“假按揭”的日的，只是为了解决经营过程小资金不足或者资金周转困难。在融资型“假按揭”中，借款人真实、其签名也真实，而且买卖合同、个人资料、按揭贷款合同等法律文件，在内容和形式上均符合法律要求。这种类型的“假按揭”多为开发金业或者经销企业串通内部员工及其亲属所为，当开发金业或者经销企业不能以借款人的名义归还贷款时，借款人通常拒绝归还借款，并以没有真实买卖为山主张合同无

3、效。银行发现融资型“假按揭”之后，应区别不同情况采取不同措施，化解风险，收冋贷款。二、诈骗型“假按揭”诈驗型“假按揭”在“假按揭”屮也屡见不鲜，特别是在人城市或者经济较为发达的地区发案率比较高。其形式表现为开发企业或者经销企业以虚假借款人的名义签订商品房买卖合同和按揭贷款合同，骗取银行贷款并将资金挪作他用或者携款潜逃的行为。诈骗型“假按揭”行为人主观上具有非法占有贷款的故意，客观上具有转移、侵占贷款的事实。在诈骗型“假按揭”中，借款人绝大多数是虚构的，买卖合同、个人资料也不真实，按揭贷款合同等法律文件上的签名均为伪造。这类“假按揭”行为人，为

4、了逃避刑事打击，往往制造民事纠纷假象以掩盖其诈骗目的，他们通常在嵋取贷款示，以借款人的名义归述部分贷款，然示以各种名目拒不履行述款义务。对这类“假按揭”银行一旦发现，要及吋报请司法机关帮助破案，追究有关责任人的刑事责任。三、“假按揭”风险防范“假按揭”的出现与漫延，不仅危害我国房地产金融市场和社会诚信，而fl•危及银行信贷资金安全。银行可以采取以下措施识别和防范房地产开发商或者经销企业在楼盘开发时“假按揭”的发生。(一)、审杳开发企业的资信及开发项目的合法性“假按揭”发牛•的直接动因源于开发企业，其与开发企业的经营状况及法定代表人的诚信品质密

5、切相关，银行应通过审查开发企业的资信和项FI的合法性与可行性，谨慎选择按揭业务合作伙伴。1、审查开发企业的资信(1)、公司是否依法设立，企业法人营业执照是否年检合格并在有效期内。(2)、公司是否具有房地产开发资质，资质等级证书是否合法有效。(3)、公司注册资金来源是否正当、足额，资信等级证书是否合法有效，财务会计报表是否真实完整，其中资产负债比例是否正常，负债是否真实，如果是老企业还要审查其应收、应付账款是否真实(审查这些资料有一定难度，可以要求其提供会计师事务所审计过的会计报表)，税务登记是否合法有效、是否有拖欠税款记录。(4)、公司贷款和

6、为他人提供担保的情况，贷款证(卡)是否合法有效。(5)、公司组织机构，管理机构是否健全(按《公司法》的规定审查公司在工商登记机关登记备案的公司章程确定的组织机构及其权限与实际的组织机构及其权限是否相符)。2、论证项口的合法性与可行性(1)、开发企业是否合法取得十•地使用权，该土地使用权能否自由转让。(2)、土地用途与项目是否相符，建设项目是否经合法程序审批报建。(3)、商品房是否具备预售或者销售条件，即“五证”是否齐全，若为现房销售，还应当具备合格证。这些证件包括：①、土地使用权证;该证的収得必须经过两个环节，一是与土地行政部门签订土地出让协

7、议;二是支付土地出证金并取得发票。如果是二手地，必须办理转让手续并到土地行政部门办理过户登记；②、建设用地规划许可证；③、建设工程规划许可证；④、建设工程开工许可证；⑤、商品房销(预)售许可证；⑥、工程验收合格证(现房)。要特别注意以上六种证书取得的时间顺序及逻辑关系。(4)、实地考察情况与相关资料是否相符，项目市场前景是否符合银行贷款的要求。3、评价开发企业法定代表人的诚倍站格(1)、法定代表人的履历、学历、信用状况、经营业绩、职业操守等；(2)、法定代表人及公司管理层的凝聚力、决策能力、诚信品质等。(二)、审查按揭申请人的资料与身份的真实

8、性“假按揭”须依赖按揭人的参与才能得以实现，这种参与有时是真的，有时却是开发企业虚构的，但无论何种情形，离开按揭中请人这一载体，“假按揭”就不能得逞。因此严格认真的