虚假按揭贷款风险分析及其对策

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1、虚假按揭贷款风险分析及其对策近年来，我国的房地产业进入了快速发展时期，在2010年下半年，国家开始频频出台对房地产市场的调控措施，加强对房地产开发贷款的管理。在我国目前的融资环境中，企业获得直接融资的渠道非常狭窄，仍然是以银行贷款的间接融资形式为主。因此，个人住房按揭贷款因融资成本低、还款周期长，成为了某些开发商“资金补短”的捷径，采用按揭方式从银行套贷用于项目开发的假按揭手法由此产生。虚假按揭几乎成为业内惯用的一种“潜规则”，其中存在大量的规避法律的问题。假按揭风险已逐渐成为个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。既造成了金融市场

2、的紊乱，也影响了房地产业的健康发展。一、虚假按揭的模式按揭贷款一般是指借款人在购房过程中，因购房资金不足，利用所购房屋做抵押，向银行申请分期偿还的贷款行为。虚假按揭通常采用的方式为“开发商联络关联人，并以这些关联人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同,再以这些购房人申请贷款，从而套取银行资金”。在法律关系中，开发商与虚假购房人之间首先存在一个虚假的商品房买卖合同，之后以此商品房买卖合同为基础，购房人和银行间订立按揭贷款合同，并以所购房屋作为履行合同的担保。虚假按揭的种类：一是融资性“假按揭”，即房地产公司以虚假借款人的名义申请个人住房贷款，

3、将款项用于解决自有资金不足的困难；二是诈骗型“假按揭”，即房地产公司以虚假借款人的名义申请个人住房贷款,将款项挪作他用，将抵押房产在房地产市场的风险直接转嫁给银行；三是促销型“假按揭”，即开发商为了促进销售而采取的行为，主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。案例：在某银行几笔贷款中，借款人均为某物业公司员工，借款人资产、收入情况等描述较为模糊且与职业收入出入较大；贷款资料中无借款人缴纳首付款的相关资料；查看账户资金流水，每月利息为同一人账户转账缴纳。实际中，贷款资金均流向某房地产开发商。根据借款人表述：借款人承接了该房地产开发商的部分建

4、设项目，但由于开发商资金紧张，一直拖欠工程款，便将建设的房产作价抵工程款，并建议借款人将抵债房产作为抵押物办理按揭贷款，同时承诺将该笔按揭贷款资金转入借款人账户用来抵偿工程款，贷款办理后按揭分期由房地产公司按月偿还。二、虚假按揭的风险隐患一是虚假按揭贷款不仅扰乱了房地产市场秩序，还对国家的房地产调控政策造成不良影响，推升房地产价格泡沫。同时削弱了国家对房地产开发企业的贷款控制。二是降低信贷资产质量。虚假按揭贷款形成贷款用途不真实,还款能力存在不确定性，开发商自身资金紧张，根据自身融资需求，违背市场定价虚抬房价，将市场行情风险转嫁银行。且虚假

5、按揭贷款形成名义借款人与实际借款人权利、义务不对等的形式，如果房地产市场环境发生变化，开发商没有还款能力，即使名义借款人有充足的还款能力，也会形成贷款资金损失。同时，虚假按揭也易引发如下法律风险：银行及其工作人员可能构成共同犯罪。在“假按揭”中，银行及其有关工作人员明明发现所签订合同为无效合同，或者知道对方根本没有履约能力，依然利用职务之便，希望或放任开发商设置虚假按揭以骗取银行贷款的行为，银行及其工作人员可能构成共同犯罪。三、防范虚假按揭贷款风险的建议（一）加强贷前的调查和审核。对提交的个人住房按揭材料进行重点审查，仔细辨别申请材料的真伪

6、，或者通过调查核实按揭申请人的情况。例如借款人不会像真实购房人一样注重购房合同的细节，其合同比较粗糙，相关规定不全面不细致，合同要素填写不全，对所按揭房屋的交房日期、所购房屋的价格、楼层户型、详情不关心。对于房地产开发商的售楼员代办全部申请手续、房屋销售价格明显高于市场价值的，要特别提高警惕，避免开发商通过伪造材料或虚抬房价骗取贷款。（二）贷后管理要到位。贷款发放后要定期、不定期地进行双人现场贷后检查。结合账户交易流水，查看其交息情况及资金来源，对交息情况、借款人对房屋使用情况等进行跟踪检查和监督分析，一旦发现风险及时采取措施收回贷款，确保

7、贷款资金安全。对需要通过法律程序收回的贷款，必须及时提起诉讼，申请法院强制执行其财产，以保全银行资产并减少贷款损失;对涉嫌“贷款诈骗罪”的开发商，应向国家有关机关提出举报，并要求追究其刑事责任。（三）完善授信责任追究机制。明确各个授信部门和岗位的职责，明确对违法、违规造成授信风险的责任认定和对有关责任人的处理。按照“尽职免责”的原则，对于严格按照授信业务流程及有关法规、制度规定履行了岗位应尽责任和义务授信工作的人员，即使授信业务出现问题也应视情况免除其责任。与此同时，对于与开发商串通实施“假按揭”的，或者因违规操作造成贷款重大损失的，应严格

8、按照有关规章制度追究其行政责任及经济责任，情节严重的还应要求国家机关追究其刑事责任。