浅析政府失灵表现--从房地产寻租案例分析

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1、《财政学》第一次作业浅析政府失灵表现——从房地产业寻租案例分析学号200621112姓名马文琴学院金融学院专业金融学（国际金融）浅析政府失灵表现——从房地产业寻租案例分析一、政府失灵的简介在行政国家中，政府对社会的影响是巨大的，政府职能渗透到人们生活的各个领域。我国现阶段作为一个典型的次那个证国家，政府与民众的生活日益密切。所谓政府失灵是指当由于政府机制自身缺失而导致资源配置低小或无效的情形。在我国政府失灵的表现主要有：政府机构的低效率，一方面是成本过高，一方面是浪费严重；政府政策失误，集中表现为信息是否充分可靠；另外，就是即将谈到的寻

2、租现象。寻租，广义上泛指社会中各种非生产性的追求经济利益的活动，或者说是各种维护既得的经济利益的活动，狭义上指政府官员动用行政权利追求既得经济利益的活动，他与政府对经济的干预息息相关。下面将对房地产业政府寻租，也就是狭义上的寻租，作出一定的分析。二、近年来房地产业发展概况我国商品房平均销售价格在经过1993～1999年的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年到2007年进入大幅度提升状态，虽然到2008年下半年，全国部分大城市商品房价格环比有所下降，包括深圳、上海、杭州、北京等，但是持续的同比上涨趋势导致进入200

3、8年房价已经维持在高位，而正是地产业这几年来的欣欣向荣的景象，不仅吸引了开发商的眼球，同时使政府部门也逐渐增加了对房地产业的关注。政府部门的参与，一方面是为了发挥政府部门资源配置、稳定经济、收入分配的职能，另一方面，由于政府失灵的不可避免，政府也再不自觉地进入到了房地产行业的利益分配。商品房售价上涨原因分析　　首先，工程造价近年来的上涨，导致住宅和非住宅销售价价格不同程度的上涨。工程造价在住宅销售价格中占比较高，但从对销售价格的影响看，工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。从2000～2

4、004年的数据来看，住宅销售价格上涨600.6元，工程造价上涨277.5元，占销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。非住宅销售价格上涨561.2元，工程造价上涨186.8元，占销售价格涨幅的比重为33.3%，其余66.7%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。　　其次，土地价格上涨对不同用途商品房销售价格的影响也不同。近年来土地交易价格指数与商品房销售价格指数的变化可以看到，不同用途的土地交易价格上涨幅度有较大差别，对商品房销售价格指数的影响也有较大差别，土地交易价格指数

5、上涨较高的商品房销售价格指数也较高。2001～2005年期间住宅土地销售价格上涨30%。商业营业用房土地交易价格上涨了34%，　　再次，供求因素并非商品房销售价格上涨的决定性因素。土地交易价格和建筑材料价格的上涨对商品房销售价格上涨的拉动作用属于成本推动，除土地成本和工程造价之外，包括销售费用和房地产企业利润在内的其他因素价格上涨对我国商品房销售价格上涨起到了重要拉动作用，在这些因素中消费需求是否是决定性因素？从1996年以来当年商品房竣工面积与销售面积看，住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的

6、商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。从目前销售价格上涨幅度较大的地区，如北京、上海等地区商品房空置率调查看，这些地区同样存在空置面积大幅度增加、空置率提高的情况。因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素。同时，从房地产上市公司主营业务利润率看，2003年以来利润率持续上升，2006年一季度大幅度提升，我们统计的15家房地产公司利润率在2006年一季度达到了39%，比2003年提高了近10个百分点。由此可见，工程造价和需求之外的其他因素——主要是土地价格上涨和开发商利润大幅度提高，是近年

7、来商品房价格大幅度上涨的主要因素。三、寻租在房地产业的表现为解决房价持续上涨的问题，中央政府在2005年—2006年出台了一系列遏制房价过热的现象，但政府的干预并不是万能的，也有失灵的时候。这里集中讨论政府在房地产开发过程中是如何设租、寻租的。按政府部门发挥的作用不同，我们将房地产业的租金来源分为三类：政府部门无意设租、主动设租和被动设租无意设租是指权力部门为了弥补市场缺陷而干预经济生活，无疑导致租金产生并发生寻租行为；被动设租是指权力部门处于自身利益活受到既得利益集团的影响，利用其职权制定并实施一些能给这些利益集团带来巨额租金的法案，

8、客观上为利益集团牟利；主动设租是指权力部门预期到寻租行为能为其带来利益，从而主动通过行政干预床交租金，增加本部门、本地区的收益，而这些企业向该权力部门提供租金作为回报。。政府部门主动设租表现为政府部门本已通