浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫.doc

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1、浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫一、政府失灵的简介 政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。二、鄂尔多斯房地产概况随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔多斯具备了快速可持续发展的动力。其房地产市场在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。无论是房屋施工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全国前列,

2、2010年鄂尔多斯各旗镇总人口只有160万,全国第六次人口普查数据显示,2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人。若按照67万人口计算,仅2010年施工的房产就够为每个人提供47m2的住房。同年全市商品房销售面积535.54万m2,这就意味着平均到市民,人均购买了约8m2的住房,而同期北京的人均销售面积只有0.78m2。鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置率居高不下。三、鄂尔多斯房地产泡沫现状2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。5年来，累计完成房地产开发7

3、66.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。鄂尔多斯房地产泡沫原因分析1.民间借贷体

4、系的不健康发展由于制度保障、机制安排等方面的漏洞和缺陷,高利贷往往充斥着民间借贷市场,民间借贷纠纷常常与非法吸收公众存款、集资诈骗等经济犯罪交织在一起,有的人甚至利用公众“暴富”心理将民间借贷异化为“炒钱”的游戏,一旦借贷者资金链条断裂,就出现老板或资金掮客的“跑路”现象,这对地方经济的稳定形成了强烈冲击。2.产业结构单一无论是在开发还是在销售层面,鄂尔多斯的房地产业都维持着较高的杠杆率和融资成本,如此高的融资成本,依然需要通过资金的源头———煤矿产业来消化。然而自2010年以来,煤炭价格的持续走低以及不容乐观的房地产形势却使得鄂尔多斯的民间借贷

5、体系面临了极为严峻的困难。就煤炭行业来看,从2012年下半年开始,鄂尔多斯的煤炭从近400元每吨的价格,跌落到200元不到,伴随着“外煤进口”的冲击,除大型国有煤矿之外,众多中小煤矿纷纷减产或停产。3.政府责任的缺失为了调动地方政府的积极性,中央政府更多关注的是权力与利益的一致性,而降低了对地方政府责任的同等要求,且对消极责任后果缺乏有效的追究机制,这就促使地方政府在行使自主权力时,仅着眼于地方利益甚至部门或官员的个人私利,以至地方政府权力运行的失范和失责现象严重。四、鄂尔多斯房地产中的政府行为与江浙民间资本支撑中小企业发展不同,鄂尔多斯的民间借

6、贷流向的煤矿和房地产业,与当地政府的政策和规划密切相关,”通过采矿获利的煤矿主,依靠土地补偿而一夜暴富的失地农民,拿着巨额的资金最先进入民间借贷领域,鄂尔多斯地方政府开启的大规模基础建设和房地产业又为日益壮大的民间借贷队伍提供了庞大的市场,这些资金“源自煤矿,然后流进地下钱庄,再流入楼市,形成了从地下地上的循环（一）房地产开发过程中1.政府职权越位和缺位地方政府热衷于批租土地,包括征收农地用于大规模的房地产开发建设等,试图依靠房地产投资来带动本地经济的发展,并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政缺口。个别地方政府甚至将房地产作为拉动地方经济

7、增长的支柱产业,过于功利性地重视房地产对经营城市的贡献,经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。[15]鄂尔多斯政府正是在这一理念的指引下,在经济飞速发展的过程中并没有重视谋求经济的转型,而是令丰厚的民间资金长期以来一直沉淀在本地,沉淀在房地产市场,最终导致了本地房地产市场的泡沫。2.政府寻租行为地方政府与房地产利益联盟关系的存在,削弱了地方政府作为地方公共利益的代表者、实现者和维护者的角色,强化了其作为国有土地代理人和以地生财者的经济人角色,这是房地产市场中地方政府行为发生种种扭曲的症结。以鄂尔多斯为例,其房地产的繁荣期主要集中在2006

8、-2010年,这段时期的销售面积均大于当年的竣工面积,即便是2010年4月“新国四条”的出台也没有改变其房地产市场火爆的现状,房地产市场