寻求房贷最优省息法

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1、寻求房贷最优省息法　　提到理财时，大部分人想到的是通过投资实现财富的保值、增值，事实上，除了对于资产项目的管理外，对于负债的管理也是个人理财中重要的一个环节。选择最合适的贷款产品，灵活安排自己的融资、还款计划，不仅可以节省贷款的成本，也可以使得自己的理财生活更加从容。下载论文网　　不过，现在市场上可供选择的贷款方式越来越多，在多种选择前，很多贷款人往往失去了方向，无所适从。如何根据自身的特点，制定最合适的贷款方案呢?我们针对首次和第二次置业的贷款人的不同特点，为你描画出“省息曲线”。“等本”与“等患”中找到最优点等额本息与等额本金的还款方式可谓是住房贷款

2、中的“老两样”，对于这两种最基本的还款方式，很多人却还存在着不少“误读”。认为等额本金的还款方式比等额本息法节省利息，便是最为典型的一种“误读”。　　[案例1]刚过而立之年的许先生最近正忙于新房的购置，除了30万元的公积金住房贷款外，他还准备向银行申请50万元的商业住房贷款。银行的工作人员为许先生准备了两套贷款还款方案。一是等额本金法，二是等额本息法。由于许先生购买的这套住房属于“第一套房”，因此可以享受到优惠的住房贷款利率％。按照两种不同的还款方式，如果申请20年期限等额本金贷款的话，还款期内每月需要偿还的本金固定为2083元，而在还款期内，他所需要支

3、付的月还款额将从首月的4950元逐期递减，到最后一个还款月，月还款额为2095元。而如果许先生申请20年期的等额本息贷款的话，每个月的还款金额为固定的3775元，但每月用于偿还本金的比例将逐期增加。　　两套方案如何选择?房贷计划表上最后一行累计金额引起了许先生的注意：在等额本金法下，许先生的还款本息累计为839304元，而在等额本息法下累计本息为906027元。看来，同样申请一笔20年期的50万元贷款，等额本金法可以比等额本息法“节省”近6万元的利息支出!于是许先生毫不犹豫地选择了等额本金法。　　[案例分析]尽管看上去等额本息法的还款总额要大于等额本金法

4、，但因此而判定等额本金法可以起到“省息”的作用，却并不科学。原因何在?我们都知道，利息由两个因素来决定，一是银行贷款的本金，二是贷款的利率。在两个因素相同的条件下，无论采用什么样的还款方式，产生的利息都是一样的。而许先生选择的还款方案之所以产生的利息较少，并不在于还款方式本身，而是因为等额本金的还款方式在贷款前期需要偿还的本金较多。如在还款计划的第一个月，等本与等息两种方式下许先生用于偿还贷款本金的金额分别为2083元和1000元，可见等额本金方式中本金的偿还速度要大于等额本息方式。　　虽然等额本金方式下，还贷初期本金的偿还速度快，但对于许先生来说却未必

5、是一种理想的贷款方案。这是因为，刚过而立之年的许先生正值职业的上升期，与之相应地，他的收入也会逐年地递增。但等额本金却属于“递减”的还款方式，还款初期还款额较高，压力较大；但随着岁月的增长，还款金额却是逐月递减的，还款方式与收入曲线相背离。　　那么许先生应当如何调整自己的还款方案，既可以减轻利息的支出，又吻合收入曲线的走势呢?一种可以考虑的方案是，以许先生目前可以承受的月供额，如等额本金还款方式下每月近5000元的还款金额尚属于他的能力范围之内，那么就以5000元作为每月还款额，反推出等额本息还款方式下需要申请的贷款期限，计算得到约为12年。即他可以申请

6、一笔12年期的住房贷款，采用等额本息的还款方式进行还款，每月的还款额约为5050元。通过贷款期的缩短，真正起到了省息的作用，同时这一贷款方案也与许先生的还款能力相匹配。　　　　固息气球贷为“第二套房”省息　　　　受宏观调控政策的影响，各家银行对于“第二套房”的房贷都实行了较为严格的利率制度。除了部分满足相关政策的“第二套房”可以享受到优惠的住房贷款利率外，不少的“第二套房”需要执行基准利率基础上倍的贷款利率。这一政策对于购置“第二套房”的人来说，无疑大大提高了购房的成本。　　[案例2]出于改善住房条件的目的，王女士一家看中了附近小区的一套住宅。根据房贷政

7、策的限定，由于以前申请过住房贷款，同时目前的居住面积也大于当地的人均住房面积。因此，王女士的这套住房申请贷款时，需要执行“第二套房”的贷款利率标准。　　最近，深发展推出了针对“第二套房”的固定利率气球贷，如果申请这种贷款，是不是真正可以起到节省利息的作用?　　[案例分析]“气球贷”的原理在于同样一笔贷款，贷款人可以使用短期限的贷款利率，如3年、5年，但在还款期内，每个月的还贷额将以较长的还款期计算，如30年，而剩余的本金则在还款期结束时一次性付清。　　由于目前的金融市场上，长短期利率之间存在着一定的差异，如1～3年期贷款基准利率为％，3～5年期贷款基准利

8、率为％，而5年及5年期以上长期贷款适用的基准利率为％。因此，申请“气球贷”的还款