我国房地产利益集团的主体、影响与治理

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1、我国房地产利益集团的主体、影响与治理自1998年住房分配制度改革以来，我国房地产业取得跳跃式发展。房地产业在促进我国经济发展的同时，导致了庞大的房地产利益集团的逐步形成。这个利益集团包括房地产开发商、商业银行等相关金融机构、媒体等。随着市场化进程中利益格局的不断调整，房地产利益集团对我国经济和社会发展的负面影响越来越大。本文分析了我国房地产利益集团的主体及其对经济社会发展的影响，对如何有效治理我国房地产利益集团进行了初步探讨。我国房地产利益集团的三大利益主体(一）房地产开发商是推动房地产利益集团形成的核心力量房地产开发商是1998年我

2、国住房分配制度改革以来获利最大的群体之一，大批房地产商进人了各种富豪排行榜。房地产开发商通过推动房价的上涨获取垄断利润，为房地产利益集团的形成与固化提供了坚实的经济基础。房地产行业受政府政策影响较大，房地产开发商和一些地方政府之间存在相互依赖与博弈的关系。房地产开发商组成的利益集团基于其与城市发展的关系，对地方政府的某些政策制定产生一定的影响力。特别是一些二线城市或小城市政府’由于财力不足，为引人房地产资金参与城市建设，通常受房地产开发商的影响较大,会接受或变相接受房地产开发商的利益诉求，甚至给予房地产开发商包括土地出让金返还在内的各

3、种优惠。根据国家统计局数据，从2004年开始，我国房地产当年投资增长率与GDP增长率基本是正相关关系并领先10%以上，特别是在2010年、2012年,分别高出16%和11%。因此，房地产当年完成投资占GDP比重逐年上升，2004-2012年分别为8.2°/。、8.6%.9.0%、9.5%,9.9%、10.6%,12.0%.13.1%和13.8%,房地产开发企业主营业务收人占我国GDP的比重也不断提升，2004-2012年分别为8.3%、8.0%,8.3%,8.8%、8.5%,10.2%,10.7%,9.4%和13.1%,从1998年至

4、2012年间，我国累计实现房地产开发投资358490亿元，占同期固定资产投资的19.0%，房地产开发投资从1998年的年投资额4697.5亿元，发展到2012年的71803.8亿元，14年间增长14.3倍。由于房地产相关产业的投资拉动作用与地方政府的GDP增长考核要求，房地产开发商作为房地产利益集团的核心力量，伴随其经济力量的提升，话语权日益提升。(二）商业银行及相关金融机构是房地产利益集团的重要资金支持者和利益获得者商业银行及相关金融机构是我国房地产开发企业的重要资金支持者，银行贷款占房地产开发资金的80%以上。1998-2012年

5、，房地产信贷算术平均增长速度为23.S-23.9%,远高于同期GDP算术平均增长速度（12.9%)和货币供应量（M2)算术平均增长速度（16.3%)，特别是2009年房地产信贷增长速度髙达49.4%,银行对房地产开发贷款增幅一直高于银行贷款增幅20%以上，2009年更高达30%。1998-2012年，房地产开发贷款额占同期新增贷款余额的16.0%,特别是在[999年、2000年、2004年、2005年、2010年、2012年，在当年全社会新增贷款余额增长率分别为-37.9%、-21.8%,-30.7%,-14.1%,-17.4%、-1

6、3.5%的情况下，同期房地产贷款仍分别呈现15.4%、24.6%,16.5°/。、23.8%、15.8%,20.6%的正增长。由于货币供应量过多、房地产开发贷款增长，银行信贷作为公众的信息源之一，对房地产泡沫的膨胀起了信号传递作用，加强了公众的房地产价格上涨预期，加剧房地产投资投机，房地产相关贷款成为银行等金融机构信贷风险的主要集中点之一。与此同时，商业银行及相关金融机构也是房地产利益集团的重要利益获得者。2004~2012年，房地产开发贷款余额从3158.4亿元增加到14778.4亿元，增长了3.7倍，而同期全社会贷款余额只增长了2

7、.1倍。由于查不到我国历年房地产按揭贷款的数据，我们以房地产业主营业务收入的70%推算我国历年新增按揭贷款，房地产按揭贷款从2004年的13314.5亿元增加到2012年的44491.3亿元，增长了2.3倍。房地产开发贷款和按揭贷款合计，从2004年的16472.9亿元増加到2012年的59269.7亿元，增长了2.6倍。以银行等金融机构存贷款利差平均为3%推算，银行等金融机构从房地产相关贷款获取的净利差收入从2004年的494.2亿元增加到2012年的1778.0亿元，增长了2.6倍，净利差收人占当年GDP的比例也从2004年的0.

8、3%增加到2012年的0.4%,增长了20.3%,2004-2012年，商业银行等金融机构累计从房地产开发贷款和住房按揭贷款中获得的净利差收入不低于10455.5亿元，商业银行等相关金融机构是房地产利益集团的重要成员和巨