基于成本控制的房地产企业财务管理途径研究

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1、基于成本控制的房地产企业财务管理途径研究　　　　摘要：伴随着国民经济的迅速发展，自本世纪初，房地产业也得到了飞速的发展。因其关联行业广泛，且具有龙头带动效应，故而在国民经济中举足轻重，对人民生活至关重要。然而房地产的过度投资，也影响到中国经济结构的总体平衡。随着史上最为严厉的楼市调控措施的来临，楼市的疯狂状态开始逐步回归到平静，很多城市，近半年来，出现了量价齐跌的状况，企业利??正向社会正常水平回归。然而随着销售锐减，成本费用却逆势上升，这无疑给房地产行业雪上加霜，同行业竞争也趋于白热化，成本控制的好

2、坏在企业经营中显得尤为重要，甚至决定其存亡。故而，此文章从房地产企业成本控制的现状出发，分析了一般存在的问题，并研究了成本控制的有效对策，以期提升其市场竞争力。下载论文网　　关键词：房地产企业；财务管理；成本控制　　房地产行业是我国国民经济发展中的重要支柱，在我国经济发展过程中发挥着举足轻重的作用。伴随着行业整体的快速发展，房地产企业数量出现井喷式上涨，管理水平良莠不齐。在目前国家宏观调控不断升级的情况下，企业如果想根本提高行业竞争力，在激烈的竞争中脱颖而出，急需专注研究成本控制与管理了。　　一、房地

3、产企业财务管理的重要意义　　（一）财务系统管理的内涵　　财务管理是现代企业管理的基石与中枢，体现在所有经济活动中。它以价值形态体现企业资金的筹集、使用和分配，有效的财务管理可以降低企业运营风险，并提高企业核心竞争力和经济效益。　　（二）财务管理与成本控制的关系　　企业财务管理长远目标使价值最大化，阶段性目标即利润最大化，它直接决定企业是否可以生存并不断取得发展。而“开源”和“节流”是企业实现利润最大化的仅有方式。“开源”即想方设法提高企业收益水平，“节流”即对各项成本及费用进行有效降控。企业只有努力实

4、现“成本最低、收入最大”才会在激烈的市场竞争中，拥有核心竞争力，取得长足的发展。因此，成本控制的好坏是企业财务管理水平的重要体现，没有良好的成本控制，企业就无法健康生存并成长。　　二、我国房地产企业财务成本管理存在的几个问题　　（一）成本管理意识薄弱　　目前，许多房地产企业的财务人员都将工作重点放在了账务处理的合规性，收付款审核的合理性，税收筹划的合法性上，而对财务管理尤其是成本管理意识淡薄，觉得那是设计部、成本部、合约部、工程部等相关部门的事情，与自己的工作相距甚远。即使部分财务人员有些管理意识，也

5、认为它只是局限于采购、施工的控制方面，没有坚持全面性地考虑企业成本。　　（二）管理体系尚不健全　　房地产竞争日益加剧，但不少企业的财务管理体系与自身发展阶段严重不符，进而对其成本管理的相关措施产生了不良的影响。当前，许多企业管理规章不健全，成本管理方式粗放，个别企业制度体系虽较为完备，但在执行过程中表现为“形式化”，未发挥其应有的作用。　　（三）成本管理缺乏全面性　　房地产业务复杂，成本费用大体分为：土地成本、前期费用、工程成本、销售费用、管理费用及财务费用六个方面。目前，对一般企业而言，房地产各部门

6、各司其职，设计、施工、销售以及财务之间缺乏统一的沟通和管理，公司成本控制未能做到全过程、全要素、全员管理。　　三、房地产开发各主要环节成本控制分析　　（一）投资决策阶段　　投资决策阶段所做的策划书、投资估算决定了项目的“生死”，因此该阶段对企业而言最为关键。在此阶段，企业应重点关注以下几个问题：　　1.组建优秀的项目团队　　项目可行性研究以及产品的开发策划是综合性强、复杂程度高的工作，参与项目研究及策划的团队至少应该包含以下人员：建筑工程师、造价分析师、营销策划人员、财务分析人员、经营管理人员。　　2

7、.进行详细的成本分析　　（1）土地开发成本：　　根据地域、位置的不同，项目总支出的30%以上，甚至高达60%为土地成本，其成本控制对房地产企业至关重要。　　①土地出让金：用修正估算法，在类似地块基础上，结合周边配套、容积率、时间差异等因素进行测算。　　②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费：虽然政府一般对上述收费都有明确规定，但开发企业必须要对项目所涉及的市政配套情况进行实地调查研究，对道路的基础与拓建、管线的连接与增容、配套的使用作充分估计。　　（2）前期工程费用：　　根据实际状况，要充分考虑临时

8、设施是否可以永久使用，尽量降低开发成本支出。前期工程费用的其它费用较为繁多，在总体符合政府政策要求的前提下，企业要从项目开发利益角度出发，在规定费率基础上，根据实际情况，多与相关部门沟通。　　（3）配套设施及小区智能化费：　　后期物业管理水平对产品定位和差异化越来越起到关键作用，而小区配套的繁简程度以及经营的便利性很大程度上决定了物业管理的品质，所以配套设施设计阶段，务必要充分考虑到“便利性”“可经营性”。　　小区智能化设计方面应坚持“满足基本需求、宁精