基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究

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1、基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究，标杆管理法标杆管理法是由美国旎乐公司于1979年首先提出“benchmarking啲概念，之后经美国生产力与质量中心(APQC)系统化和规范化,将其定义为”是一项有系统，持续性的评估过程，通过不断将组织流程与全球企业领导者相比较，以获得协助改善营运绩效的咨询•”标杆管理的核心问题是企业管理要向业内或业外的最优秀的企业学习，通过学习重新思考和改进经营方法与实践，创造自己的最佳经营方法与实践•标杆管理方法体现了现代企业管理中追求竞争优势的本质特性・20世纪90年代,成为与企业再造，战略联盟并称的三大管理方法.近几年，标杆管理

2、法作为目标成本控制模式中的一个重要理论陆续被很多发展型房地产企业采用•房地产企业目标成本控制模式是企业在项目立项或设计阶段,经过数据收集，分析等途径确定拟开发项目的全成本目标，包括土地成本，建设成本，销售费用，管理费用等，并将各成本目标分解落实到相关部门及责任人，在项目开发过程中，定期对成本数据进行动态分析，与目标成本相比较，通过制定及采取针对性的措施将实际成本控制在目标值之内的一种控制模式•标杆管理是冃标成本确定的基础，而目标成本是企业基于标杆管理理论下确定的预期目标•在这个过程中房地产企业通过比较，分析不断降低不合理或无效成本投入，使企业投入产出比达到同行业

3、先进水平，从而提升企业经营业绩，提高企业竞争优势.二，基于标杆管理理论确定目标成木模型目标成本控制模式的关键工作是合理确定拟开发项目的目标成本，要遵循S(Specific)M(Measurable)A(Attain一able)R(result一b标杆管理的成本控制应用(一)项目策划阶段•房地产项目策划是现阶段大型房地产开发商针对某个拟开发项目的投入，销售及开发计划等进行的综合分析，即通过对市场环境的调查和系统的分析，利用已经掌握的有关资料及手段，科学地预测房地产项目的开发节奏，销售策略及价格,成本投入计划及利润目标•其中利润目标是该阶段开发商要预测的核心内容，C

4、ommercialAccounting2010?11?21期23因此销售收入及成本投入的合理预测成为判定销售利润的关键.此处利润指的是某个开发项目的整体利润，成本投入则是指项目的全成本，包括土地成本，建造成本,前期费用，销售费用，管理费用，财务费用等•根据上述公式(1),首先根据开发项目所在区域，产品类型等选择标杆企业的标杆项冃，再收集该项冃的成本数据作为标杆成本，最后基于该标杆成本进行各项因索修正得到最终的目标成本.如:Y地产公司的成本管控模式为典型的目标成本控制模式•该公司某高层住宅小区项冃总占地面积71808m,总建筑面积341295m,产品类型以28—3

5、1层的高层住宅为主•该项目在项目策划阶段全成木目标确定过程如下：首先，对当地标杆企业类似项目的成本数据进行收集与分析，确定了主体建安工程标杆成本XBc=I490元/m;其次，提取并分析企业建安成本数据库中的成本信息，根据拟开发项目特点及当期工料机价格走势确定X位二135元/m;再次，根据公式(1)确定建安成木目标值yoc==1490+135=1625元/m;最后,考虑项目土地取得方式，并提取企业各项费用支出成本数据库相关信息，对Xx躬,x,X,x进行修正•土地成本X与企业土地获得方式有关，…般而言，竞拍获得土地成本价格>招投标获得土地成本价格>挂牌获

6、得土地成本价格>协议岀让或转让获得的土地成本价格；前期费用XOO取决于开发项目所在区域的各项行政事业性收费规定;财务费用X取决于房地产开发企业的自有资金水平，融资方式及融资途径;企业管理费X取决于房地产开发企业的管理水平，人员投入及所在区域消费水平；销售费用X取决于房地产开发企业销售推广战略，方式等•在此基础上基于企业经营获利目标确定X・,最终确定该项冃的全成本控制冃标为3920元/m.（二）项目设计阶段•项目设计阶段成本控制体现为直接成本及间接成本两方面•直接成本控制即为设计费控制；问接成本控制是决定整体建造投入水平的设计质量控制，设计质量的受控决定了项

7、目建造成本将处于受控状态.1•直接成本控制•设计费一般包含在全成本目标的前期费用项下，其费用高低取决于设计单位资质等级,业绩，信誉及设计招投标时的竞争水平.目前我国设计收费标准是按照设计概算的百分比累进计算，而房地产项H的设计收费较多的是按单位建筑面积包干计算•开发项目设计费目标是在项目所在区域标杆企业设计费水平的基础上进行适当修正后确定•如上例项目在确定设计费支出目标时收集到的标杆企业类似项目施工图设计费平均为18元,nl,根据拟开发项目设计开发节奏快，设计工期紧等特点对其进行修正后确定设计费目标为20元/m,该成本占建安工24程成本的1.1%.2•问接成本控

8、制•德国专家墨尔描述的建