陈国良与广州市中立房地产代理有限公司等居间合同纠纷上诉案文库

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1、陈国良与广州市中立房地产代理有限公司等居间合同纠纷上诉案 广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2006）穗中法民五终字第1909号 　　上诉人（原审被告）陈国良。 　　委托代理人陈浩，广大律师事务所律师。 　　被上诉人（原审原告）广州市中立房地产代理有限公司。 　　法定代表人刘汝余，执行董事。 　　委托代理人蔡晓云。 　　委托代理人李艳玲。 　　被上诉人（原审被告）杨智贤。 　　上诉人陈国良因居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2006）越法民三初字第937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 　　

2、一审法院经审理查明：座落在广州市梅花路34号大院22号1C房（锦城花园A12幢1C房）原是被告陈国良的产业，于1997年12月20日办理了按揭抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2004年8月14日，原告（为经纪方）与被告陈国良（为卖方）、被告杨智贤（为买方）签订《房地产买卖合同》，其中订明：买卖双方分别独家委托经纪方代理买卖位于广州市梅花路34号大院22号1C房（锦城花园A12幢1C房）的房屋（以下简称该物业）之合法产权。鉴于买卖双方已就所有条件达成一致，经纪方向买卖双方提供了房地产咨询及买卖代理服务并促成该物业的买卖。现合同三方就该物业买卖事宜达成以下协议：一、该物业建筑面积

3、为88平方米（以房地产证为准）。该物业是以现状售予买方，而买方或其授权代表已全面检查并同意接受该物业的所有情况。二、买卖双方同意该物业总价为630000元。有关交易及付款方式详见附件。三、卖方合法持有中国建设银行抵押借款合同，号码为97东环支第494号。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为交易过户完成且业主收齐楼款当日。十、无论在任何情况下，若买方或卖方在签署本合同后，未能依本合同条款买卖该物业或未通过经纪方买卖该物业，均视为毁约，毁约方应当向经纪方支付违约金18900元。附件：一、按揭付款1、人民币20000元须在签订本合同时支付作为定金；3、首期楼款应于2004年9月25日前由买方直

4、接支付卖方。买方应于2004年9月15日前签订《购房抵押贷款合同》。原告和两被告还特别约定“买方于该物业成功递件当日将首期楼款直接支付给卖方”等。同日，被告杨智贤将20000元交给被告陈国良作购房定金。2005年3月23日，原告向被告陈国良发函，内容为：2004年8月14日，贵方通过我司，与买家杨智贤签订《房地产买卖合同》，合同约定，买卖双方应于2004年9月15日之前签订抵押贷款合同。由于贵方赎契原因，导致交易延迟。现手续齐备，希望贵方在接到此函的5日内来我司总部办理交易手续。如贵方拒绝履行合同的约定，将构成违约，我司将遵循法律程序解决，到时将对贵方非常不利。2005年4月5日，被告陈国

5、良将涉案房产过户给案外人袁理。 　　一审庭审中，被告陈国良承认收到原告于2005年3月23日发出的函件，但认为原告无权向其发出该函件，并于次日在没有告知原告和被告杨智贤的情况下，将涉案房屋出售给案外人袁理，辩称其行为是原告通知其被告杨智贤不再购买涉案房产后，才出售涉案房屋的，但无法向一审法院提交证据证实。原告和被告杨智贤均否认有通知被告陈国良不再购买涉案房屋。 　　一审法院认，原告和被告陈国良、杨智贤签订的《房地产买卖合同》，其中包含了原告与被告之间的居间合同关系和被告陈国良与被告杨智贤之间房屋买卖关系两部分内容，原告为两被告报告订立合同的机会和提供订立合同的媒介服务，促成被告陈国良与被告

6、杨智贤签订了《房地产买卖合同》，至此，原告在居间合同中的义务已完全履行完毕。原告在与两被告签订的合同中约定，无论在任何情况下，若被告陈国良或被告杨智贤在签署本合同后，未能依合同本条款买卖涉案房屋或未通过原告买卖涉案房屋，均视为毁约，毁约方应当向原告支付违约金18900元，该约定并无违反法律、法规禁止性规定，合法有效。被告陈国良在履行过程中，将涉案房屋售予他人，致合同无法履行，已构成违约，其理应按合同约定支付违约金给原告。被告陈国良辩称是原告和被告杨智贤告知不再购买涉案房屋后一定合理时间才将涉案房屋转售他人缺乏事实和法律依据，故不予采信。关于被告陈国良辩称上述约定属格式条款，原告请求不合理亦

7、无法律依据，故不予采纳。 　　关于被告杨智贤有否违约问题，《房地产买卖合同》附件特别约定了被告杨智贤应于涉案房屋在成功递件当日将首期楼款直接支付给被告陈国良，由于在合同履行过程中，被告已将涉案房屋售予他人，未能将涉案房屋成功递件，因而被告杨智贤应负之义务无法履行，据此，被告杨智贤并无违约，原告请求被告杨智贤支付违约金无事实依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2006年4月29日作出如