我国房产税多元化调控目标解析

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1、我国房产税多元化调控目标解析　　一、房产税推出的背景　　健康的市场，理论上应处于一个合理的供需状态，使价格保持相对的平衡。近年来我国的房产需求旺盛，除了刚性需求、改善性需求和投资等需求外，城镇化进程也正在产生较大的房产需求。在房产供给方面，由于保障性住房建设较长时期未能得到应有的重视，绝大部分住房需求被推由商品性住房渠道解决；在市场流动性充裕、其他资产保值增值渠道不畅的情况下，房价从2009年开始一路大幅攀升。在高房价的压力之下，我国直到2011年才进入保障性住房加速跑阶段，大举建设廉租住房、经济适用住房以及公共租赁住

2、房，但已然失衡的局面还需要一定时间才能得以改善。与此同时，商品房价格已经飙升到高位区间，给普通购房者增加了巨大的经济压力；加强宏观调控来弥补市场失灵势在必行。　　政府对房地产的宏观调控自2003年以来可分为三个阶段：第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨，并取得了一定的成效。第二阶段是2008年4季度至2009年4季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资，这个阶段可视为中国房地产行业发展的一个分水岭。由于突然爆发的美国次贷危机重创我国多个行业，2008年

3、我国通过宽松的货币政策来刺激经济增长，并于2009年出台政策鼓励购房；在相对宽松的财政、信贷、税收环境的作用下，调控已初见成效的房地产市场快速苏醒，并迎来了爆炸式的增长。第三阶段是2010年1季度至今。为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。这一阶段的调控手段多元，采取了住房限购、差别化住房信贷和税收等综合性政策措施。由于房地产行业与国民经济、金融体系、相关产业以及地方财政都紧密相连，因而调控难度前所未有，效果也一直差强人

4、意。在这样的形势下，适时推出的房产税则被寄予了诸多厚望。　　二、房产税改革试点实施效应评析　　2011年1月27日，离国八条落地刚满24小时，上海和重庆的房产税改革方案随即出炉。上海房产税主要的征税对象是新购的增量住房，而重庆房产税的征收对象则主要是独栋别墅和高档住宅；在适用范围及确定均价方面，两地的新房成交均价均以当地统计部门公布的数字为准，重庆是取前两年的均价相加再除以二，而上海直接取上一年的均价；在税率等方面的规定也明显不同，体现出两地房产税在税制方案上的较大差异。沪渝两地试点实施至今的效果和政策变化备受外界关注

5、。以上海为例，2011年房产税收入22.1亿元，2012年达到24.6亿元，2013年预计达到27亿元，增长趋势良好。2012年底应税住房比例约占20%，其中80%以上的购房家庭是本地户籍。90%的应缴税住房适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区；高端不动产成交量下降；征收率达到96%以上。同时尽管上海房价在持续上涨，但清华大学经济管理学院白重恩教授研究发现，上海房产税的试点使得房价水平比没有房产税的时候少增加了15%。市场数据表明，上海的房产税征收效率较高，收入持续增加，消费引导作用有所体现，其正面效应应予以肯定；

6、但目前房产税覆盖率较低，占地方税收的比重较小。　　与此同时，在两地的示范效应之下，在全国推行房产税的呼声日渐增强。国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》提出，将扩大个人住房房产税改革试点范围。这预示着，房产税在试行两年多后大范围推广的时机已经到来。对房产税调控目标的明确，直接关系到房产税的制度创新与具体方案。例如重庆出台房产税政策的主要目的是抑制高端消费；而上海以新增购房为征收对象，意图对住房需求产生限制作用，并通过中心区域0.6%、周边区域0.4%的差别税率来实现不动产配置优化的目标

7、，使随后的成交量被大量引流到周边区域。因而房产税若要在沪渝两地试点的基础上广泛推广，政府对房产税的预期调控目标需要充分考量，从而确定税改方案的方向和具体内容，确保房产税的推行能够产生良好的效应。　　三、房产税的多元化调控目标　　1.优化地方税收结构　　1994年我国财税体制改革建立了以中央税、地方税和中央地方共享税共存的不彻底型分税制。在这种情况下，省级以下的体制财政层级较多，分税不清楚；地方支出连年增长，税收却难有拓展；地方税收缺少足额、稳定的主体税源，形成了对土地财政的强烈依赖，使得中央政府和地方政府对于房地产行业

8、的利益期待存在明显差别。《2013年上半年税收收入情况分析》显示，房地产交易环节税收增长迅速，2013年1-6月，房产税、城镇土地使用税同比分别增长11%和8%，房地产营业税、契税同比分别增长45.7%和39.8%，契税增长39.8%。国家税务总局局长王军近日也表示，地方级收入中房地产占比过高，结构性矛盾较为突出。我国现行房地产税