探讨房地产开发项目的造价控制策略

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1、探讨房地产开发项目的造价控制策略　　【】本文结合笔者多年工作经验，通过对房地产开发项目过程中的各个环节的造价控制进行了详细阐述，以达到提高企业竞争力，促使房地产企业可持续发展。　　【关键词】房地产；开发项目；造价测算；招标；限额设计；监理；索赔　　1、引言　　工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总计。随着我国房地产市场的升温，开发项目的造价控制，成为各房地产商十分关注的课题，本文就建设过程的五阶段，对房地产开发项目的造价控制作一阐述。　　2、项

2、目决策阶段的造价控制　　一般地，房地产开发项目的成本主要由以下内容组成：土地征用费、拆迁安置费、前期工程费（包括勘察设计费、建设场地的三通一平费等）、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施建设费、管理费（包括论证会费用、资料费、差旅费等）以及其他必要的成本支出。以上成本指出中，除了房屋建筑安装工程费的弹性比较大外，其他成本费用的变化幅度通常较小；但是房屋建筑安装工程费可以参考本地区的同类工程造价。因此，开发项目的成本完全能够估算出来。如果估算的每平方米造价高于相同地段房屋二手交易市场的价格，则不值得投资开发，否则，应进行进一步的研究、

3、分析。当然，对未来的开发项目，也可以考虑时间上和空间上的升值可能。　　3、设计阶段的造价控制　　3.1推行设计监理制度，加强对设计优化工作的监控。目前对设计阶段的质量监督较为缺乏，虽然《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》已颁布实施，但《办法》规定的审查主要集中于对设计单位的收费、资质等级、规范的执行情况、四新技术的应用等方面，而对设计文件的经济合理性、科学性等缺乏审查。因此这种审查不能从根本上提高设计文件的质量，提高投资效益。　　3.2新技术和科技成果的推广应用。新技术和科技成果，作为一种技术创新，肯定有它的生命力。设计师在进行建筑设计时

4、，既要采用成熟的习惯做法，又要突破传统，适当地采用一些新技术和科技成果，以降低工程造价。如在沿海软土地区，采用预应力混凝土管桩作为建筑物的基础，比采用传统的混凝土钻孔灌注桩作基础，其基础造价约低30%～50%，因而预应力混凝土管桩在沿海地区得到推广应用。再如某工程的桩基础，原设计采用传统的钻孔灌注桩，要求桩身进入卵石层9.0米，造成施工困难且造价高，后来采用孔底后压浆的新技术，桩身只要进入卵石层1.5米，这样不但减少了施工难度，而且节约基础造价约45万元。　　4、招投标阶段的造价控制　　4.1认真细致地编制好招标文件，明确评标办法　　招标文

5、件是参与投标单位编制投标文件的依据，是合同的要约，对招、投标单位具有同等的约束力。在招标文件中，应提供招标项目的地理资料、地质资料、气象资料、地下管X资料、施工用水用电情况以及政府对该项目的要求等，同时还应重点明确以下的合同主要条款：（1）工程的承包范围；（2）开工、竣工日期，保证材料采购和销售；（3）工程进度款的支付方式，便于公司财务部门安排资金；（4）材料、设备的采购或供应方式；（5）工程变更的计量、计价依据；（6）索赔的权利和义务。　　在招标文件中，还应明确本工程招标的评标办法，以便于投标单位编制合理的投标文件。评标办法宜采用两阶段评

6、标的办法，即先对投标单位的技术方案进行评价，在技术方案科学可行的前提下，再以投标单位的最终报价作为评标决标的唯一标准。采用这种评标办法，既可以保证工程建设的质量，又有利于选择一个报价较低的施工单位。　　4.2认真细致地编制好工程量清单　　目前，工程量清单报价的招标方式在我国已经推广实施，因此工程量清单的编制质量直接关系到造价的高低。由于现在的咨询公司水平参差不齐，工程量清单的质量也不尽如人意。如果工程量清单的编制质量不好，明细工程量误差较大，甚至漏项，而施工单位在施工过程中核算是比较严密细致的，肯定会对漏项和实际工程量比工程量清单多的提出调

7、整，这样势必影响造价。因此，应建立行之有效的工程量清单复核制度，对咨询公司提供的工程量清单的质量进行控制，对重点项目、综合单价高的项目进行重点抽查，以保证工程量的真实、可靠。　　4.3加强合同签订的严密性，严格执行合　　【】本文结合笔者多年工作经验，通过对房地产开发项目过程中的各个环节的造价控制进行了详细阐述，以达到提高企业竞争力，促使房地产企业可持续发展。　　【关键词】房地产；开发项目；造价测算；招标；限额设计；监理；索赔　　1、引言　　工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资

8、产,以及铺底流动资金一次性费用的总计。随着我国房地产市场的升温，开发项目的造价控制，成为各房地产商十分关注的课题，本文就建设过程的五阶段，对房地产开发项目的造价控制作一阐述。