房地产开发工程造价控制策略

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1、房地产开发工程造价控制策暁摘要：降低工程成本事在人为。随着土地出让方式、拆迁方式的改变，土地的成本越来越高，加之开发商自身资金紧张，加强投资控制，降低工程成本是开发企业的当务Z急，必须抓紧抓好，才能使我们在当今激烈竞争的市场经济大潮中，激流勇进。关键词：房地产；开发项目；工程造价控制中图分类号：F293.33文献标识码：A引言：随着我国房地产市场的再度升温，开发项目越来越多。山于项目法人负责制的实施，开发项目的造价控制成为各房地产商十分关注的课题。1.设计阶段工程造价的管理1.1推行设计招标，择优选择对象积极推行建筑方案与经济方案相

2、结合的设计招标模式，尽量将工程主体及配套围护、环境等统筹进行招标，采用多家竞报，组织专家综合评比,这样既可优选好的设计单位，又能促进其在项H整体布局、建筑造型以及使用功能上开拓创新，在合理降低工程造价上下足功夫。1・2设置设计限额，有效控制造价设计质量缺陷和设计深度不足是增加工程造价的主要因素，为此，依据开发经验和投资佔算的要求，必须有效锁定设计限额。对突破造价指标的环节要及时分析，通过设计修改加以有效解决，坚决克服“只顾画图不算账”的错误倾向。同时，设计人员应熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料市场价格，按项目投资估算

3、控制初步设计及概算，通过初步设计概算控制施工图设计及概算。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料，严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。1.工程招投标阶段造价控制2.1严密、严肃编制招标文件招标文件既是投标单位编制投标文件的依据，又是招标单位与中标单位签订工程承包合同的基础和合同的重要组成部分，招标文件中提出的各项要求对整个招标工作乃至承发包双方都有约束力，对工程造价具有重大影响，因此，不论是开发商自己，还是其委托的咨询机构编制、发布招标文件，都必须严密、严肃、完整，按照规范要求进行编

4、制和发布。2.2完整、严谨、准确编制工程量清单工程量清单是招标文件的重耍组成部分，是合理确定工程造价最基础、最根本的依据，它包括拟建工程的分部分项工程、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单，其专业性强、内容复杂，为避免或减少经济纠纷、规避造价风险，要求业务技术水平高的单位和人员进行编制与审核，充分体现客观、公正、公平、对业主高度负责的精神，按照《建设工程工程量清单计价规范》及相关法律、法规、规范编制完整、准确、严谨的工程量清单，从源头上避免投标单位不均衡报价带来的造价隐患。2・3慎选报价形式，重视标底的编制与审核目前常有的报价

5、形式多种多样，如工程量清单报价、施工图预算报价、费率报价、单价招标等，各有其优缺点，需要根据工程内容和时间要求确定。从控制工程造价的角度来看最好选择工程量清单报价。根据工程量清单，投标单位结合自身施工水平、施工管理成本和设备的配置、市场材料价格的调整以及风险预测等综合因素自主确定综合单价计价进行竞标；开发商通过设置标底，有效排除可能存在的非实质性、欺骗性、过分偏激性以及明显低于成本的不合理报价，避免错报、漏报或过分的不均衡报价等対造价带来重大影响，尽管标底在评标阶段仅作为参考，但绝不是可有可无，作为开发商的拦标价，不仅要重视编制审核

6、，还有尽量把它控制在同类工程的社会平均水平之上。2・4注重资格预审，谨防串标我国的招投标法规尚不健全、投标报价缺乏规范、评标定标不够科学,造成有标底招标时，标底泄漏情况时有发生；无标底招标时，投标人相互串标、围标，使工程价格严重失实。为预防此类事件发生以及屮标后，在施工过程中，出现千方百计索赔增加造价，在资格预审中把不诚信、业绩不住、施工资源差的企业淘汰出局。1.5中标确认与合同商谈定标前，需对投标人就履约、工期、报价、价格调整方法、存在问题等进行询标，以便相•互解释和澄清，为合同谈判提供良好的基础。根据招标文件规定的办法最好评审出

7、不少于两个合理低价的中标候选人，以便在合同商谈中占得主动，促使中标候选人在新的竞争中承诺更优惠的条件。2.当前房地产开发造价管理中存在的问题3.1工程前期造价控制不当房地产开发单位普遍忽视或弱化了工程建设项目拓展、定位及设计阶段的造价控制，仅仅把重点放在施工阶段和工程结算阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期运营阶段投资估算和设计概算的作用，造成概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象。1.2施工过程成本控制管理不到位在营造过程中对成本控制管理不到位，未能切实将经济和技术有机整合，不能尽早发现经济管理中存在的

8、问题，待工程竣工问题暴露时已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本控制与节约，未将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成木列入到过程营造中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而造成成本