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1、如何有效控制房地产开发项目的工程造价【摘要】房地产工程造价关系到整个房价和房屋开发商的利润,是房地产业生存和发展的基础。搞好房地产工程项目的造价控制,必须从项目前期设计、坚持施工单位的信誉、等级制度、加强施工合同管理、严格材料设备管理、推行项目监理制度等多方面加强工作,使造价控制落到实处,有效改变工程决算超预算的被动局面。【关键词】房地产；造价控制；控制环节；随着我国经济建设的快速发展,越来越多的私营投资项目和各种各样的企业投资项目在不断扩大,同时涌现出许多大型的房地产开发项目。这些房地产项目投资巨大,关系到开发企业的生死存亡;建设周
2、期长,带来的不确定性很大。房地产项目开发涉及面广、关联性大,开发过程中产生的问题错综复杂,如果不对工程项目进行全过程的监督控制和跟踪管理,这些动态的信息一旦变成了静态的信息,工程造价就无法控制。因此,在目前房地产市场竞争激烈的条件下,应对建设项目实行全过程、全方位的工程造价控制,才能提高企业的经济效益。1．当前房地产开发造价管理中存在的问题1.1工程前期造价控制不当房地产开发单位普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而是把重点放在施工阶段和工程结算价款阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期工作阶段作为投
3、资控制基础的投资估算和设计概算的作用，因此，造成了概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象。1.2施工过程成本控制管理不到位在施工管理过程中对成本控制管理不到位，不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起，没有尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工时才发现经济问题，已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本的节约，不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到生产管理过程中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而使造成成本的人为不可控制状态。1.3缺乏科学、合理的评价体系一个项
4、目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系，导致企业无法形成适合本企业的报价体系，这是对企业资源的巨大浪费，珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失。2．有效控制房地产开发项目工程造价的具体措施2.1规划设计阶段工程造价管理规划设计阶段的工作对整个项目投资的影响占到70%以上,设计阶段是工程造价控制的关键阶段。作为房地产开发项目,其项目管理团队不一定专业齐备、管理水平很高,可以通过设计招标的方式来获得最优的设计方案。为了节约设计、招投标成本,设计招标可分为两个步骤来完成。第一步:规划设计方案竞选。广泛引入参
5、选单位,从多个备选方案中进行综合技术经济分析,确定总体规划设计方案。第二步:施工图设计招标。通过招标选定完成在总体规划设计方案基础上施工图设计单位,实现设计周期最短、设计费用降低的目的。此外,开发商应特别重视设计图纸的审查工作,从方案图到施工图,从总体规划到单体施工图,使不合理的设计在施工前得以更正,从而有效地控制工程造价。2.2发包阶段工程造价控制作为非国有投资的房地产开发建设项目,现行法律法规对其招标投标监管相对宽松,开发商可以自行进行资格预选,通过邀请招标的方式确定施工总承包单位。开发商应该科学计划,在项目前期、设计阶段同时开始
6、总承包单位的选择工作。首先,评选出一定数量的资质满足工程需要、综合实力较强、信誉良好、又对本项目非常重视的承包商入围,邀请其参加本工程的投标。然后,根据开发项目的开发周期、资金情况、开发商工程管理能力、前期手续和设计进度编制招标文件和合同文件,与入围承包商进行初步合同谈判。此阶段是在工程量不明确情况下的合同商务条款谈判。虽然准确的工程价款没有,但是工程范围、计价规则、工期、施工管理要求等双方的责任、权利和义务条款都可以落到实处,为保障项目安全运作打下坚实基础。在前期手续完备、图纸齐备、工程量清单准确后,能够迅速完成工程招投标和开工许可
7、手续。在工程发包阶段应该特别注意的是:对于房地产开发必须顺应市场变化这一特定要求,开发商一定要充分利用工程量清单计价规则的优势,住宅工程技术工艺相对简单、施工内容明确,可选用综合单价合同形式。应在工程量清单编制过程工作内容描述方面下功夫,力求全面、具体、详实、准确,分部分项综合单价包死,就可以减少因为后期平面户型变化引起的工程造价不易控制问题。2.3施工阶段工程造价控制施工阶段是形成工程造价的阶段,过程不可逆转,每一次的变更修改都意味着工程造价的增加。在施工阶段必须控制好以下程序：必须做好现场计量签证工作。在施工过程中,许多项目的工程
8、量是用图纸无法预算出来的,有时还会增加临时用工、用料、机械设备的增加。只有通过发生时甲、乙双方共同现场计量,签字确认作为计价依据。例如对于土方和地基工程中的地下障碍物拆除、地下管线迁移、园林绿化、市政配套等工程,现场计量
