正确认识物权法确立的预告登记

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1、正确认识物权法确立的预告登记　　〔摘要〕预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护不动产交易安全、维护市场信用具有重要作用。目的在于将来发生不动产物权变动的请求权，有别于本登记，应属典型的物权化的债权，具有一定的效力。预告登记也似有不足之处，例如发生条件苛刻、适用范围狭小等等。　　〔关键词〕预告登记；法律性质；效力；适用范围　　Abstract:Thepredictingresignationisanimportantinstitutionsoftheimmovablepropertyregistration,

2、andplaysanimportantroleintheprotectionoftherightsoftheparties,thesafetyofimmovabletransactions,safeguardingcreditmarket.Itspurposeistodifferentiatefutureapplicationforimmovablepropertyregistration,andclaasifythatintotypicalpropertyclaims.However,itsweakpointslieinthestr

3、ictconditionsandnarrowscopeofapplication.　　Keywords:predictingresignation;legalnature;effectiveness;scopeofapplication　　　　在市场经济条件下，交易之当事人受利益的驱使，在订立买卖合同以后，又将同一物卖于另一人的违约行为在实践中是常常发生的。为了解决这一现实问题，《物权法》确立了一种新型制度，即预告登记制度。《物权法》的第二十条规定对预告登记制度的适用范围、发生条件、效力的产生和消灭作出了比较完整的规定。　　　　一、预

4、告登记制度分析　　　　预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，为保护其取得未来物权之请求权而对其所进行的登记　　〔1〕。预告登记可以防止出卖人“一物二卖”，保护买受人的合理期待，促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现〔2〕426。　　1.预告登记与本登记比较所体现出来的本质特征　　本登记又称终局登记，是指使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。为了进一步明确预告登记的概念，应当将预告登记与本登记区别开来：　　（1）预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即

5、不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权〔3〕393。而本登记所登记的是已经完成的不动产物权登记，即现实的物权登记。　　（2）在进行本登记后，当事人所要设立的物权即刻设立，所要变更、废止的物权即刻发生变更、废止的效果〔4〕184-185。即本登记具有确定、终局的效力。而预告登记后，并不导致不动产物权发生任何变动。预告登记制度的创设，目的在于促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现，预告登记的主要效力就是保全债权请求权〔5〕432-435。因此，可以说预告登记的本质特征是为保护尚未成为物权的权利而将物权特有的

6、公示方法适用于债权的请求权，使被登记的请求权具有物权的效力，产生了物权所具备的排他性、对抗性，是债权请求权的有力保护措施〔6〕。　　（3）预告登记是相对于本登记（即终局登记）而言的一种预备登记（临时登记）。当当事人所具备的实质要件即有关当事人之间的实体权利义务关系的要件、形式要件即不动产登记机关所要求的申请程序条件都已具备时，预告登记即向本登记推进〔4〕187-190。　　2.预告登记的法律性质　　《物权法》并未对预告登记的性质作出规定。在我国学术界，关于预告登记的性质主要有三种观点：其一认为，预告登记系介于债权与物权之间，兼具两者的

7、性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度〔7〕；其二认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权〔8〕；其三认为，预告登记使债权请求权具有明显的物权性质，属于一种典型的物权化的债权〔3〕398。　　笔者赞同第三种观点，理由如下：物权是绝对权，具有对抗第三人的效力；物权的变动只能在公示后才能成立或具有对抗第三人的效力，不动产物权的变动以登记为公示手段。债权是相对权，只对其当事人产生效力或约束力，不能对抗第三人。预告登记将物权法之规则施加

8、于债权法，给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，其本质为物权法向债权法的扩张和渗透〔9〕，使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从性质上说，预告登记使债权请求权