房价波动与收入分配的互动效应及其对策

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1、房价波动与收入分配的互动效应及其对策　　一、近年来我国房价表现概述　　从全球范围内来看，最近几十年，房价长期持续的增长以及增长趋势下的反复波动，已成为大多数国家的普遍现象。历经十多年的城镇住房制度改革，我国房地产业取得了较快发展，房地产投资力度逐步加大，住宅规模不断增长，对国民经济的发展和居民生活的改善都起到了重要的作用。随着城市化进程的加快，房地产开发投资力度、银行信贷扩张、土地供应等过快增长，我国房地产价格波动较为明显，总体呈现持续上涨趋势，甚至出现阶段性快速、较大幅度增长（见图1）。　　从图1来看，我国房价的阶段性波动大致可划分为：第一

2、阶段，在实施住房市场化、货币化改革初期，为应对当时亚洲金融危机冲击下的通货紧缩问题，我国实施的是积极的财政政策和稳健的货币政策，大力增发国债和增加财政支出以启动内需，进而拉动经济发展。在此背景下，我国房地产市场得到快速发展，房地产投资快速增长，一些地区甚至出现住房需求过热现象。第二阶段，随着2003年土地使用权出让制度进行改革，全面施行招投标、挂牌、拍卖的新方式，土地出让价格日益攀升，致使全国各地不同程度地出现土地价格和房价同步大幅上涨态势。第三阶段，2003年以来，国家开始多次通过土地政策、税收政策、金融政策等措施对过热的房地产市场进行调控

3、。但此轮调控政策并未奏效，房价上涨势头没有得到有效控制，甚至陷入一种越调越涨的怪圈。　　二、我国居民收入分配变化趋势　　改革开放以来，我国的经济一直保持着高速增长，居民收入水平也有明显提高，2011年全年我国城镇居民人均可支配收入为21810元，比2010年名义增长14.1%；农村居民人均纯收入为6977元，比2010年名义增长17.9%。虽然我国人均国民生产总值增长显著，但在全球范围内仍处于较低水平。从全球情况来看，越是经济欠发达地区，其收入差距越大，收入分配也就越发不公平（见图2）。　　在我国居民家庭人均可支配收入呈现高速增长态势的同时，

4、由于经济发展不平衡、社会分配方式不尽合理等因素，居民之间的收入差距呈现出一种不断拉大的态势。根据国家统计局公布的数据计算，反映全国城乡之间与城镇之间收入差距的基尼系数已经从改革开放之初1978年的0.21和0.16，分别上升到2008年的0.49和0.34。1999年，我国城乡收入分配差距突破国际惯例0.4的警戒线，并有继续增长的趋势（见图3）。同时，高收入城镇居民家庭人均可支配收入与低收入户城镇居民家庭人均可支配收入之间的差距也在逐渐拉大，1997年前者是后者的2.31倍，到2010年已高达5.41倍，且高收入家庭的收入增长速度远远高于低收

5、入家庭（见图4）。此外，居民财产也出现向高收入家庭集中的趋势。据有关调查显示，10%的城镇高收入家庭的财产总额占到城镇居民全部财产的45%，而10%的城镇低收入家庭的财产总额仅占到城镇全部居民财产的1.4%（向志容、颜蕾，2010）。　　其中，城镇内部收入分配中，部门之间收入差距和职业之间收入扩大得最为明显，特别是高收入人群的收入和规模都有急剧增加的态势。究其原因，大致包括在资本市场获取暴利、获取权力寻租以及利用资源垄断获得收入和财富的快速增长等（李实，2011）。同时，20世纪90年代以来家庭持有住房资产逐渐盛行，财产性收入在居民收入中正扮

6、演着越来越重要的角色（见图5）。随着部分城镇居民家庭财产积累的加速，城镇居民中财产分配的差距亦在逐渐扩大。财产分布对收入分配及社会公平的影响日渐加强，甚至中国城镇居民财产分布的不均等程度远远大于收入分配的不均等程度，城镇居民的财产分布已成为影响居民收入分配的一个重要因素。　　三、房价与居民收入分配的互动效应　　房价上涨滋生的财产性收入，是我国城镇居民家庭的收入之一，并由此改变居民家庭收入分配状况，即房价波动存在收入分配效应。住房作为家庭持有的主要资产，一方面房价上涨会增加居民家庭的总财富，对消费需求产生影响，表现出财富效应；另一方面，房价上涨

7、又会增加家庭以住房抵押贷款为主的负债以及扩大家庭的外部融资能力，表现出信贷效应。对居民家庭来说，房价波动收入分配效应的传导机制主要是指这两种效应。　　1.财富效应　　房产作为居民家庭持有的重要资产，在家庭财富积累中起到明显的作用，住房价格波动引起的房产价值变动，直接影响着家庭持有的资产总额和财富状况，从而影响家庭的消费情况，即房价上涨产生的财富效应。但对于住房是否存在财富效应，学术界一直存在争议。有学者指出，家庭持有住房资产的差异在很大程度上影响着家庭资产的最优配置，房价上涨会增加家庭的总财富，进而影响家庭的消费情况，产生明显的财富效应，且住

8、房价格变化产生的财富效应要明显高于股票等其他类金融资产的财富效应。有学者从家庭层面对住房和消费的关系进行了实证研究，结果表明，当家庭持有多套住房时，住房财富的增加会