浅议新政策下银行房贷风险导向及对策

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1、浅议新政策下银行房贷风险导向及对策：近年来随着我国房地产业的不断发展，房地产市场已成为影响国家经济发展的重要部分。鉴于房地产市场态势的持续走高和对虚假繁荣状况的预期，国家为抑制房地产泡沫的扩大，解决关系民生的住房问题，新颁布了一系列的调控政策。对此以房地产贷款为重要业务的商业银行又将面临怎样的风险？银行等相关方面又应采取怎样的应对措施？　　关键词：商业银行；新调控政策；房地产信贷风险　　：F038.1：A：1006-4117（2011）03-0107-01　　　　目前，我国因房地产开发和住房消费需求迅速扩张而导致的房价持续走高，调控难度加大的问题已成为社会关注的热点。由此，对以房地产信贷为重

2、要业务的商业银行来说，随着房贷需求的不断增加，防范房地产信贷风险。因此，国家在综合各方因素后，提出了相关的房地产调控措施，旨在调控房价，解决民生问题，同时确保房地产业、银行金融业乃至整个国民经济的持续、快速、健康发展。　　一、新房地产调控政策对银行房贷现状的影响　　近几年来，国家不断通过土地政策、税收政策、金融及相关信贷政策调控过热发展的房地产市场，但现阶段受我国房地产开发迅速、交易量不断攀升和房价继续上涨等因素的影响，各商业银行的房地产开发贷款、个人购房贷款在总量、速度和结构方面都有不同的增幅。其中，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，房地产开发企业本年国内

3、贷款12540亿元，增长10.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。各金融机构房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。由此可见，伴随着房地产市场的不断升温，商业银行的信贷风险不断加大，潜在的信贷危机也使国家加大了对房地产信贷的调控。　　二、银行房贷风险和现阶段银行房贷风险导向　　（一）银行房地产信贷风险的类别　　近年来，国内不少专家、学者对银行房地产信贷的信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险等相关进行了研究。笔者认为银行房地产信贷风险可以划分为外部风险

4、和内部风险。外部风险包括：经济发展周期、国家宏观政策、国际市场及外部信用风险。外部信用风险主要针对土地储备贷款、房地产企业贷款和个人购房贷款风险。内部风险包括：企业内部信用和操作风险、行业信息管理风险。由于房地产市场的不断升温，受到相关因素的影响，各种风险都有不同程度的体现，如国内物价上涨引发的一系列材料价格和劳动力价格上涨，从而增加房地产企业资金需求量导致贷款不能及时归还的信用风险；国家上调准备金率，信贷额度大幅减少和满足经营需要而引发的流动性风险等。针对内、外部风险，商业银行应该增强防范意识，尽快建立和完善风险应对体系，维护自身及金融市场和国民经济良好的发展。　　（二）现阶段银行房地产信

5、贷的风险导向　　1、保障房调控下，政策性风险加大　　根据国家对房地产市场调控的最新政策，今年保障性住房将新建1000万套，其建设将对2011年全年房地产开发投资形成强有力的支撑。但是在1.34万亿的总投资中，土地出让收益、中央拨款、公积金收入不超过6000亿，还需要地方政府8000亿元的财政支持。银监会和四大商业银行对此表示会加大信贷投入，但同时受到利润水平、还贷能力和相关配套制度等多项风险。　　保障房使用的土地归属政府划拨或有限制性用途，如果还贷出现问题，由于其在市场上变现困难，会使银行出现大量呆账，增加中长期贷款风险。保障房建设中地方政府和政府投资公司会注入20%的资本金，但不排除个别地

6、方政府由于财力紧张的状况，致使资本金不到位，加大地方政府平台贷的风险，使银行信贷收到影响。保障房建设制度的不完善，又由于牵涉的各级部门较多，利益难协调，而商业银行又难以获得制度的保障，无法分解风险。　　因此，在新的房地产政策调控下，受诸多保障房建设因素的影响，银行信贷的政策性风险将进一步加大。　　2、货币政策调控下，流动性风险和信用风险加大　　从去年下半年开始实行的稳健的货币政策和今年年初央行再度上调存款准备金率0.5个百分点来看，对过热的房地产市场具有冷却的作用。去年12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点，

7、也使银行过量的房地产贷款的风险凸显。国家紧缩银行信贷资金对抑制房地产市场过热发展，但同时却增加了银行资金的流动性风险，为此各大银行不得不展开“拉存”大战，缓解内部流动资金的紧缺。　　三、新调控下银行房贷风险的对策　　（一）加快相关制度保障，规避政策性风险　　国家应加快有关保障性安居工程建设的制度保障，加强管理，健全准入退出机制，做到公平、公正、公开。同时，监管部门要协调多部委之间的关系为支持商业银行对保障房房