后金融危机时代下我国商业银行的房贷风险浅议

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1、后金融危机时代下我国商业银行的房贷风险浅议：F832文献标识：A：1009-4202（2011）02-081-02　　摘要美国的次贷危机波及全球，对我国的金融市场也造成了一定的冲击，进一步加大了中国商业银行住房信贷业务的风险。本文意在通过借鉴美国次贷危机的启示，对商业银行的房屋贷款的风险因素分析，进而寻找有效的防范措施，推动其更好地发展。　　关键词商业银行房贷风险　　　　我国现阶段房地产市场存在的问题与美国次贷危机形成和发展的原因有很多相似特征，而且客观的说，我们并不具备向美国那样发达的金融避险工具，美国的金融危机为正处于高速发展中的我国经济敲响了警钟，我们必须

2、从中得到启示，根据国内房地产市场运行和风险现状研究出更完善的风险管理策略，进一步完善我国的房贷市场。　　一、美国次贷危机对中国商业银行房贷的启示　　（一）不应夸大按揭房贷的安全性　　美国的次贷危机借款者主要对象是收入相对较低、信用记录不佳的借款者。当经济环境不稳定时，借款人极可能集中发生拖欠行为，造成次贷市场的系统性风险。自2004年开始，随着美联储17次加息，借款人的还款成本不断提高，甚至远远超出其还款能力，逾期还款和贷款违约的现象不断增加，与此同时，住房市场持续降温，引起人们对次级抵押贷款市场的悲观预期。　　因此我们可以看出，当房地产市场行情较好时，房地产价

3、格的上涨会提高抵押物的市值，诱使银行不断扩大抵押信贷的规模；相反，当市场行情不好时，房价走低，银行即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款。因此银行不能一味只看到房贷所带来的收益性，应全面客观的评价其风险，再做出理性决策。　　（二）要看到金融创新的双刃剑作用　　在美国，通过资产证券化的方式将次级贷款变为次级抵押贷款债券的确对于风险的分散起到了非常大的作用，它大大减少了住房贷款机构的流动性风险，使其在短时间内获得资金融通从而开展新一轮的放贷活动。但我们要看到的是，金融体系中存在着监管缺失或监管漏洞难辞其咎，金融衍生品的创新并不能有及时的监管是促使危机发生的重要原

4、因。我国金融监管机构应引以为戒，对相似情形应有预警能力，加大对各类投资基金的监管力度。　　二、房贷风险管理的必要性　　我国的房地产市场近些年来波动较大，自2003年开始升温，直到2007年都一直持续升温，直到最高点，这期间全国各地房价不断飙升，尤其是北京、上海、深圳等地。但随着美国次贷危机的爆发，我国的楼市开始逐渐降温。2008年初，国家出台了若干相关政策，房地产市场开始逐渐回暖。　　为了衡量房地产行业的健康程度，产生了房价收入比的概念，即一个地方居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。20世纪90年代初世界银行专家黑马先生在进行中国住房制度改革研究时，提出的

5、一个世界银行认为“比较理想”的比例：合理的住房价格应该是相当于每户居民3—6年的平均收入。可是纵观我国房地产行业今年来的发展，特别好似2003年以来，房价收入比明显上升，出现严重的失衡，购房者还贷压力增大。　　显然，在金融业日益全球化的新形势下，加强我国商业银行的内部评级体系和风险度量模型的研究，缩小与国外同行的差距，已成为刻不容缓的工作。　　三、我国商业银行房地产信贷存在的风险　　近年来，我国商业银行房地产信贷业务呈现高速扩张的趋势，在银行贷款总量中，房地产开发贷款和个人住房贷款占据了相当大的比重，相对的，风险隐患也在加大。我国商业银行房地产信贷的风险主要体现

6、在在以下几个方面：　　（一）市场风险的存在　　经济发展具有一定的周期性，同样的，房地产市场也呈现出一定的周期性。在经济较为繁荣的时期，人们的收入稳定，生活水平较高，对生产用房、商业用房的需求也增加，另外由于投机炒房者的存在更促使了房价的进一步上涨；相应的，当经济处于衰退期的时候，房屋价格下跌。　　随着我国经济的持续快速发展，房地产行业发展势头猛进，该行业的开发投资资金不断扩大，银行投放其中的资金也不断上升，这无疑加大了风险。但伴随着金融危机的出现，房地产的泡沫开始暴露出来，房产价格下跌，一些作为抵押物的房产出现严重的贬值，市场风险被逐步扩大。　　（二）信用风险　

7、　商业银行房贷还存在系列的信用风险。由于个人住房贷款期限较长，贷款期间银行对借款人经济状况难以预测，对借款人的财务状况和财产持有状况也难以持续监控。我国目前尚未建立个人信用等级制度，对个人资信评估缺乏统一、客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，造成银行放贷风险。随着房地产业进入调整期，房价若跌到商品房剩余价值比期房价款更低的时候，借款人就会产生拖欠还款的动机；一旦房地产开发商与购房者因为质量问题或其他问题产生纠纷使用个人住房贷款购房的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。　　（三）政策性风险　　对房地产而言，其政策性

8、风险主要指货币政策、财政