踩盘系列报告：透视沈阳商业地产：竞争来临,瓶颈难破

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1、踩盘系列报告：透视沈阳商业地产：竞争来临，瓶颈难破透视沈阳商业地产一一竞争来临，瓶颈难破随着沈阳作为东北重点城市的经济复兴，无论是从政府意愿还是从开发商的市场动机方面，都催生了沈阳商业地产的大力开发。仅在2010年一年，沈阳就开发了包括土耳其星摩尔（投资2亿美元），新华国际购物中心（投资近20亿人民币）、恒隆广场（投资25亿人民币）在内的25家大型商业地产项目。商业土地的新增供应量从2009年的40万平方米一跃而至2010年的140万平方米。今年年终，沈阳将拥有全国首家星摩尔购物中心、亚洲第一全球第二大的瑞典宜家家居沈阳商场、万达广场、兴隆大家庭等超大型商业项目。而在未来三年，投资总额超过26

2、00亿人民币的金廊项目也将相继完成并投入使用。沈阳商业的盛世指円可待。然而，经济学中冇着供求之间的矛盾，当供过于求吋，会使市场价值降低，进而导致价格降低或者供给减少以达到新的平衡。纵观2010年沈阳商业地产的庞大的供应量，它己经大大超出Y2009年沈阳消费总额15%的增长，如此人规模项目在短时间内的相继开发，将使开发量与真实商业市场需求之间的矛盾在可预见的未来内显露无遗。沈阳商业的繁荣景象虽呼之欲出，而在未来几年，各个项目之间的惨烈拼杀也必然不可避免。在这场逐鹿之战过后，沈阳冃前的商业地产将重新洗牌。而许多棋差一着或者资金实力不够雄厚的商业地产开发企业，有可能陷入惨淡的开局或者后期经营无力为继

3、的局面之中。可是随着沈阳的持续建设，过量开发可能造成的风险可以预见，却难以遏止。而就在今年，万科、保利、富力、华润等地产巨头也纷纷提升了商业地产在开发项目中所占的比例，也使得沈阳的商业地产市场更敁得烽烟四起。作为一个高投入、高产出、高风险、高利润的行业，一个成功的商业地产项目不仅可以使开发商获得高额的资金回报，增加企业的知名度和竞争力，更能与城市的运营形成良好互动，拉动周边就业和消费、提高城市形象。正因如此，商业地产受到政府的人力推动和开发商越来越多的青睐，但开发的结果往往只有少数能够获得成功，其余大部分都只能以失败为结局退出商业地产大舞台。近年来，跨国企业在沈阳进入全方位扩张时代，本地商业也

4、随之进入调整、组合的发展时期，竞争中的流通格局将发生重大变化。商业地产在面临着巨大机遇的同时，还须突破重重现实瓶颈，寻求理性发展路径。而沈阳除去商业物业血积大量增长造成可能出现的经营风险，0前的商业地产存在的瓶颈也显而易见：首先，商业产品同质化现象严重，商业运作模式缺乏特色沈阳作为辽宁省省会，汇集了整个辽宁的购买力，甚至辐射东北三省。然而这种影响力更多的体现在奢侈品和其他高端商品的消费上。对于许多定位在中低端消费的购物中心，无差异的货物供应发挥不出沈阳强大的辐射力，目标消费群体的狭窄使市场已经渐趋饱和。这些商业项目的主题包装和促销手段的趋同甚至单一又加剧了沈阳同质化的市场竞争。未来一段时间大量

5、商业项目的涌入，将会使僧多粥少的现象更加明显。例如在太原街一带，虽贵为沈阳第二商圈，但商业项目都人同小异。当浑南和北行一带的同类购物中心兴起之时，对其冲击在所难免。冃前，在全国商业开发屮取得成功并一再复制的只有万科的“沃尔玛模式”，然而这种模式对资金和企业的实力要求令其他企业很难仿效。兴隆大家庭是在沈阳比较成功的一个项1目，使用强势的宣传和大量的举办活动一一节日一定举办活动（演出、抽奖、赠送、折扣等），在淡季自己选定主题（如XX周。XX月，XX季）也会有折扣和礼品等一一来聚集人气，达到使业主盈利的目的。但是随着同类购物中心的增多，这种强势的促销模式是否依然可以占据人们眼球还殊为难料。瓶颈二，开

6、发运营具有盲目性，传统的住宅开发模式根深蒂固商业地产开发运营在快速发展的同时，潜在的危机不断暴露出来，其中，最大的忧患体现在商业地产的盲目开发上。因为竞争的加剧，商业类物业的投资风险正在逐步加大。由于商业地产开发注重前期市场定位、业态组合招商和后期的管理，所以商业地产更类似酒店项H的开发，开发和管理相互独立。商业地产开发的目标是招商与运营的成功，而非直销给投资散客。越来越多的事实证明，传统的住宅开发模式己经不再适用商业地产。具体就沈阳来说。很多商业地产项目开发时由于缺乏对商业地产的了解，导致前期考虑不足，大量重复建设、网点布局结构性、地域性不合理的案例屡见不鲜，加之后期销售过程中，许多发展商继

7、续沿用开发住宅地产的方式，将风险完全留给了中小投资者，导致纠纷不断，官司缠身。沈阳万达02年项目的规划硬伤和错误运营导致的纠纷直至最后的拆迁仍历历在冃。还有些开发商采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在没有明确的0标、明确的客户、明确的业态组合的情况下就开始破土动工，然后再考虑如何招商的问题，不仅招商效果不好，而且增大了后期经营困难。相比之下，沈阳大半商业项冃冃前用的是“市场调