精品踩盘报告

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1、雍景湾踩盘报告招商雍景湾项目概况产品分析定位分析总结与思考城市豪宅分析建筑分析户型分析整体定位定位解析不足分析小结城市豪宅概念内因打造小结导入“微型”豪宅概念4城市豪宅分析321项目概况定位分析产品分析5项目总结招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团开发商简介1所获荣誉：2011中国房地产产品要素品牌企业、2011中国房地产公司品牌价值TOP10、2011中国房地产可持续发展品牌典范、第三届中国企业诚信榜¡±诚信企业奖、绿色建筑示范企业等等。公司简介：招商局地产控股股份有限公司（简称"招

2、商地产"）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，经过27年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。代表项目：招华曦城、花园城、招商观园、招商果岭、招商雍景湾等项目。招商观园曦城花园城雍景湾项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，处于蛇口中心区位项目区位2位置：项目位于工业七路与爱榕路交汇处四海公园旁；四至：西面临四海公园、南

3、北靠景园大厦、东面是后海大道、背面为育才第二小学，周边楼盘林立，生活氛围浓厚；配套：育才二小、育才二中、QSI国际学校、育才三幼；四海公园、蛇口体育中心、风华大剧院、蛇口青少年活动中心四海公园景园大厦工业七路雍景湾爱榕路项目占地4.9万平米，总建面12.3万平米，属于大型高层社区基本信息3建筑类别塔楼、高层物业类别高层住宅占地面积49326㎡总建筑面积123420㎡项目特色国际化社区、地铁沿线所属片区蛇口片区户数共1019户价格31000-35000元/㎡容积率2.66绿化率33.1%车位共1048个本期户型50㎡一房、82㎡两房、88㎡三房到14

4、0㎡四房装修状况毛坯物业费3.9元/㎡/月开盘时间2011年6月18日楼层状况7栋为32层的住宅、1栋3层幼儿园、1栋2层会所开发商深圳招商房地产有限公司物业公司招商局物业管理有限公司4城市豪宅分析321项目概况定位分析产品分析5总结与思考Part2.1建筑分析雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与正南夹角在20º~60º之间，间距及采光得到极大优化建筑布局（1/2)1建筑布局：项目采用解构重组的手法，让各栋高层错开，将会所、住宅与幼儿园，形成内敛有序的围合式的建筑布局关系板楼朝向：板楼与正南夹角20º~60º之间，使得建筑间距系数降低为1.

5、4H，充分的利用朝向与日照的关系，节省土地。住栋斜边设计：采用住栋斜边设计，使得斜边单元轮廓线舒展从而面积增大，且增强了斜边单元采光及通风的效果，提升立面整体形象。全板式住宅：相对塔式住宅而言，全板式能获得更好的通风和采光效果，增加居住舒适性，同时有利于楼栋形体及套型变化，便捷楼道路线更能获得市场认可。不足之处：通过牺牲临近路边的部分斜边单元的噪音及居民楼视线阻挡的影响，形成围合式，对组团内部降噪。1栋2栋7栋6C栋6B栋6A栋3栋幼儿园北南西东会所项目分南北两区项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分为北区和南区两个地块。设计亮点：①U型下沉式市政

6、路：双向二车道路上铺以防震减噪沥青，直通地下车库，道路两侧各有宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔。②顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金刚砂地坪，车库支柱顶采用预应力及局部加强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍③人车分流：行人可由三个入口的步行通道直接进入项目内部。建筑布局（2/2)1不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会停车场，可能造成车位不够项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流1栋2栋7栋6C栋6B栋6A栋3栋幼儿园北南西东会所主入口主出口入口下沉式市政道路地下停车场会所：面积为

7、1500平米规划布局：首层为咖啡吧、红酒屋；二层为健身房、瑜伽室、书吧、棋牌室，动静相宜的功能布局设计理念：居住美学，提升品味目前布局：一楼为售楼中心二楼为样板间展示区。会所布局2会所大门会客厅休闲椅会所鸟瞰效果图高级会所项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区，功能布局丰富园林布局3园林风格：泰式皇家园林园林面积：约4.8万平米轴线设计：结合空间、建筑，以泳池为核心进行整体规划布局景观视线通廊：在3栋与6栋之间，留有景观通廊，形成借景如园的视觉效果。细节处理：通过下沉式市政道路建设，使园林一体化内部配套：泰式912平米成人泳池及121平米的

8、儿童泳池，以及1000余平米的健身广场泰式皇家园林风格热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达1000平米的泳池及健身配套设施