商业地产踩盘须知

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1、着重了解投资收益，了解周边市场商业的租金售价情况客户结构自用与投资的比例是多少？客户群体主要分别来自哪些区域？目标消费群体信息？规划项目所处商业圈？与城市、区域关系如何？商业定位？业态规划？功能分区？停车场供应情况？商业的辐射范围？产品类型产品比例？产品单间面积、面宽、层高、用途？什么类型的产品销售速度快？能否做餐饮？现场特点销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何？价格让现场销售顾问计算实际价格销售率？预计租金水平？专业市场6g%X&D;Y#j5z2g$侧重了解城市之间专业市场的情况、经营管理、投资回报率等关键信息。-P%_/Y0Q1N2]7I7T%i客户结

2、构自住与投资的比例是多少？客户群体主要分别来自哪些区域？主要消费群体的信息规划建筑特色所属商业圈功能分区、业态划分、周边配套设施（酒店、商业、停车场等）与城市、区域之间的关系产品类型单层面积？单间划分？停车位置与数量？可售面积？只租不售面积？层高？铺面大小？现场特点销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何？价格让现场销售顾问计算实际价格投资回报率商业地产踩盘及平面图绘制的小技巧。1、  先找大堂或者主力店；,N*B,/K7x9a.F*c8_0f"Y  n9e0E2、  确定中心点和对称轴；  f!H3R%]6g,u2k0i9a's1a2i!e+b"e3、  

3、一定要记清楚楼梯和电梯位置；54、  以洗手间位置为重要参照物；5g5l*C7D2i;j&b.Y0O$M-{)a  f3F)u&{'m"n8?5、  必须数一数商铺的数量；(m5A*C8z3D%i4p4A&v9e$q2q$T1E6、  较大型的商业物业，一般都有平面示意图，平面示意图一般都放在主要出入口和中央大堂，也可以从消防走火图上看到。也可以去找租赁中心或者管理处；"f!]$v"w'

4、37、  按东西南北分清楚物业内部各主要通道（以特色店为参照点，加深记忆）；(d2r!y8T4t&[5u0}/aD8、  多找生意不好的店问经营情况。这部分商户由于生意差，本身的

5、怨气较深，会把很多实际情况说给你听；0})w0O(u*M%H8M8C5M(r5L$N*I3P%n+h,M"Q0d'y9、  以调查对象的正常营业区间时段抽查一个小时数数人流，大概可以知道这个项目的人流情况；10、必须问清楚管理费、中央空调、停车位、租期、最长租赁年限及递增办法、合同押金、免租期这几个关键问题；9K$v:v%j;O"_#t/k1h+w5F8S)C$r-@2N11、现场看完后，回来一定要再脑子里回忆一下调查对象的情况，先凭记忆把该项目的平面草图画出来，标出主力店的大概位置和所占区域，电梯与楼梯位置和洗手间位置也要清楚标出。确认无误后，再对照获得的资料进

6、行印证，可以有效加强记忆。关于踩盘讨论背景最近公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的是什么？主要调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。看了很多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写了这篇文章，目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收获。一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里，用于前期市场

7、调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。2、踩盘是为了解哪些信息很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术

8、指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解，我通过查阅一些资料，看了很多帖子，基本上搞清楚踩盘到底有什么作用了：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。（3）可以调

9、查到一些网