商业地产踩盘须知.doc

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1、着重了解投资收益，了解周边市场商业的租金售价情况客户结构自用与投资的比例是多少？客户群体主要分别来自哪些区域？目标消费群体信息？规划项目所处商业圈？与城市、区域关系如何？商业定位？业态规划？功能分区？停车场供应情况？主力店铺面积商业的辐射范围？产品类型产品比例？产品单间面积、面宽、层高、用途？什么类型的产品销售速度快？能否做餐饮？现场特点销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何？价格让现场销售顾问计算实际价格销售率？预计租金水平？专业市场6g%X&D;Y#j5z2g$侧重了解城市之间专业市场的情况、经营管理、投资回

2、报率等关键信息。-P%_/Y0Q1N2]7I7T%i客户结构自住与投资的比例是多少？客户群体主要分别来自哪些区域？主要消费群体的信息规划建筑特色所属商业圈功能分区、业态划分、周边配套设施（酒店、商业、停车场等）与城市、区域之间的关系产品类型单层面积？单间划分？停车位置与数量？可售面积？只租不售面积？付款方式和按揭安排层高？铺面大小？公开销售日期及交付时期等现场特点销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何？价格让现场销售顾问计算实际价格投资回报率商业地产踩盘及平面图绘制的小技巧。1、  先找大堂或者主力店；,N*B,

3、/K7x9a.F*c8_0f"Y  n9e0E2、  确定中心点和对称轴；  f!H3R%]6g,u2k0i9a's1a2i!e+b"e3、  一定要记清楚楼梯和电梯位置；54、  以洗手间位置为重要参照物；5g5l*C7D2i;j&b.Y0O$M-{)a  f3F)u&{'m"n8?5、  必须数一数商铺的数量；(m5A*C8z3D%i4p4A&v9e$q2q$T1E6、  较大型的商业物业，一般都有平面示意图，平面示意图一般都放在主要出入口和中央大堂，也可以从消防走火图上看到。也可以去找租赁中心或者管理处；"f!

4、]$v"w'

5、37、  按东西南北分清楚物业内部各主要通道（以特色店为参照点，加深记忆）；(d2r!y8T4t&[5u0}/aD8、  多找生意不好的店问经营情况。这部分商户由于生意差，本身的怨气较深，会把很多实际情况说给你听；0})w0O(u*M%H8M8C5M(r5L$N*I3P%n+h,M"Q0d'y9、  以调查对象的正常营业区间时段抽查一个小时数数人流，大概可以知道这个项目的人流情况；10、必须问清楚管理费、中央空调、停车位、租期、最长租赁年限及递增办法、合同押金、免租期这几个关键问题；9K$v:v%j;O"

6、_#t/k1h+w5F8S)C$r-@2N11、现场看完后，回来一定要再脑子里回忆一下调查对象的情况，先凭记忆把该项目的平面草图画出来，标出主力店的大概位置和所占区域，电梯与楼梯位置和洗手间位置也要清楚标出。确认无误后，再对照获得的资料进行印证，可以有效加强记忆踩街：街面与店面基本情况、业态业种配比、营业估计、人车流测算、现场照片…街区划分、路段划分，基本表格及相机等设备准备；观察、目测、估算…。踩盘：重要商业物业个案资料采集制定楼盘名片8Y6u'r9R.D:@;C/Q6{商家租售及经营状况深析重要路段餐饮、服装等主力

7、店、品牌店的重点跟踪及考察。从面积、铺货质量、品牌、租售价、经营状况、业种比例详加分析…直访超市、百货等中大型主力店