基于需求偏好的养老地产发展策略研究.doc

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1、基于需求偏好的养老地产发展策略研究摘要:当前,我国己步入老龄化社会,南京市的老龄化进程比全国早了10年。近些年,南京市房价上涨过快,超出普通居民购买力,老年人住房质量较低,养老院床位极其短缺。为了解决养老住房的需求,本文通过问卷调查的方法,并对其结果进行描述性分析,从南京地区老年人的基本情况出发,以相关数据调查为基础,发现在影响老年人的养老住房需求偏好因素中,年龄、受教育程度、户籍、子女数、收入情况、认知选择、国家政策以及经济发展等因素对其具有重要影响。最后,根据老年人的养老住房需求,文章从养老

2、地产的产品形态、配套服务、价格策略和国家政策等方面提出其未来的发展策略。关键词:养老地产;需求偏好;发展策略中图分类号:P293.3文献标识码:B文章编号:1008-4428(2017)02-58-02一、引言一个地区65岁及以上老人占总人口的7%即视为进入老龄化社会,2011年南京市人口普査数据显示65岁及以上人口占比9.2%,而养老院床位一直严重短缺,截至2015年底每千位老人仅拥有40张床位。为了解决老年人住房紧张及日常护理问题,养老地产实现了从住房设计到医疗、护理、文娱活动、餐饮、日常起

3、居呵护的一站式服务。养老地产是住宅地产、商业地产和服务业的结合体,主要产品形态包括:1.养老机构,如养老院,分为普通型养老院和医护型养老院。通过收取月租费运营,多为社会福利性质。2.开发商投资建设的养老住宅,分为老年公寓和老年社区。根据老年人的需求建造,为市场运作下的商品住宅,有四种盈利模式:全部售卖、只租不售、销售+持有、会员制模式。国外养老地产学说发展较完善,RebeccaL.H.Chiu通过对老年人的退休前工资、住宅需求等因素分析建模,指出老年住宅应通过出租营利。Jacobs通过AHS模型

4、进行倒按揭产品的需求分析,指出四分之一的老人可以通过房产置换进行脱贫。国内研究方而,康琪雪通过Logistic回归模型分析杭州居民的养老地产购买意愿,指出城市户籍对购买意愿影响最大。彭后生通过SW0T-AHP定量分析影响养老地产发展的因素,指出发展养老地产应以机会型战略为主。国内对南京市地区养老地产需求偏好的研宄尚处于空白,南京地区养老机构租住率低,老年公寓和老年社区“叫好不叫卖”。本文旨在探寻老年人对养老地产的偏好因素,进而从产品形态、配套服务、价格策略和国家政策等方面提出养老地产的未来发展策

5、略。二、南京市养老地产需求偏好调研(一)问卷设计步骤1.调査目的:分析南京地区中老年人群对养老地产的需求。2.调查形式:问卷法为主,访谈法为辅,纸质问卷和网络问卷同时发放。1.问卷题目:界定相关概念,调查受访者的基本信息及对不同类型养老模式的偏好。(二)问卷调查结果分析共发放问卷242份,有效回收222份,回收率达91.74%。调查对象基本情况如下:男52.7%,女47.3%;小于50岁占38.3%,50〜59岁占20.2%,60〜65岁占17.1%,66〜76岁占14.9%,大于76岁占9.5

6、%;小学及小学以下占18.9%,初屮或屮专占29.4%,高屮占20.2%,大专占16.6%,本科及本科以上占14.9%;城区70.3%,郊区21.6%,农村8.1%;子女数为0个占9.5%,为1个的占56.3%,为2个占22.1%,为3个及3个以上的占12.1%;0前独居在家的占31.1%,和子女居住在一起的占51.4%,居住在养老院的占4.1%,其他形式占13.5%。裾调査显示,70.3%拥有房产的人选择把房产留给子女,5.4%选择售卖房产获得养老金,13.5%愿意出租贴补家用。在60岁以上的

7、老人中,近70%是将房产留给子女,并且该比例随年龄增加而增大,南京市的主流房产处理方式仍是将房产留给后代。在“最理想的养老方式”调查项目中,家庭养老占比63%,社区居家养老和社会机构养老分别占比18%、15%,南京当前最理想的养老方成是家庭养老。社区居家养老是指安排合适的护理人员进入老年家庭,照顾其日常生活。能接受的人(79.7%)的原因为:设施完善(20.3%)、能和子女相处(62.7%)、尝试新型生活方式(17.0%)。另外,约35%的人不能接受机构养老,51%的人认为在养老机构能获得专业日

8、常护理,8%的老年人日常生活无人照料,迫于无奈只能进入养老院,6%的人认为养老院的价格比租住普通商品住房低,可缓解经济压力。“以房养老”的主要形式有:①租出大房再租入小房或住老年公寓;②售后返租;③售出大房,换购小房;④倒按揭。12.6%的人能接受以房养老,其中约9.4%的人愿意通过倒按揭的方式进行养老,12.9%的人希望以大换小赚取差价,9.4%的人采用售后返租,16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住进养老机构。约35.14%的人最看重医疗设施,37.84%的人关注生活设施,14.86%的人

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