我国养老商业房地产发展策略研究

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1、工商工商管理管硕士学位理论文硕士黄颖妮我国养老商业房地产我国发展策略研究养老商业地产黄颖妮发展策略研究2013二○一三年十一月分类号密级UDC工商管理硕士学位论文我国养老商业房地产发展策略研究黄颖妮学科专业工商管理硕士指导教师张协奎教授论文答辩日期2013年11月24日学位授予日期答辩委员会主席秦建文教授广西大学学位论文原创性和使用授权声明本人声明所呈交的论文，是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除已特别加以标注和致谢的地方外，论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的研究成果，也不包含本人或他人为获得广西大学或其它

2、单位的学位而使用过的材料。与我一同工作的同事对本论文的研究工作所做的贡献均已在论文中作了明确说明。本人在导师指导下所完成的学位论文及相关的职务作品，知识产权归属广西大学。本人授权广西大学拥有学位论文的部分使用权，即：学校有权保存并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。本学位论文属于：□保密，在年解密后适用授权。□不保密。(请在以上相应方框内打“√”)论文作者签名：日期：指导教师签名：日期作

3、者联系电话：0771-5709962电子邮箱：yyh-hyn@163.com我国养老商业房地产发展策略研究摘要随着我国老年人口数量的不断增加，在经济尚未发达的情况下，我国已经进入了老龄化社会，并且老龄化比例重，再加上421家庭结构的形成更引发了养老的困难，老年人养老的问题逐渐引起了社会各界的广泛关注。要使老年人老有所医、老有所养、老有所乐是社会迫在眉睫需要解决的问题。就目前我国所拥有的不管是政府兴办的或是私人建起的养老机构在数量和质量上都难以满足大量老年人不同的养老需求。而开发和发展适应我国老龄化需求的养老商业房地产，对保障老年人的

4、生活品质有着关键的作用。同时也能弥补养老市场的空白，促进社会和谐和稳定。就目前来看，我国养老商业房地产仍处在发展的初级阶段，面对广阔的市场既存在着有利于发展的因素，也存在着诸多不利于发展的因素。要促进养老商业房地产市场的健康发展，就要对其进行可行性策略研究，借鉴国外的先进发展经验及我国现有的成功案例，因地制宜提出适合我国养老商业房地产可行性的发展策略。在许多发达国家，因其进入老龄化社会的时间早，历史久，对老龄化过程中所面临的问题早已有所研究，并在发展实践中形成了较为完善的养老保障体系，这其中也包括保障养老商业房地产健康发展的商业体系

5、。借鉴发达国家养老商业房地产的发展经验，如美国的太阳城及CCRC的开发经验、澳大利亚的护理等级制度经验、日本的“介护制度”运作体系及两代居户型设计经验，还有德国居家养老为主的养老理念及政府相关的支持政策，对我国养老商业房地产的发展有着少走弯路、推动发展的积极作用。通过研究及借鉴发达国家的经验也可以发现我国养老商业房地产在发展中存在的不足和障碍。这包括最为重要的经济因素，也就是我国未富先老的局面，广阔的市场需求及较低的经济水平之间形成了巨大的矛盾，阻碍了我国养老商业房地产的发展。同时国家政策支持的缺乏及相关法律法规的缺失，以及相关配套

6、行业发展的滞后和社会思想层面上的束缚都极大的制约了我国养老商业房地产的发展。面对发展道路上的不足和障碍，唯有研究发展策略寻求出路。通过借鉴国外先进的养老商业房地产发展经验，同时分析我国现有养老商业房地产I的成功案例，从中提出一些可行性发展策略。首先，是我国政府现阶段也在推行的“以房养老”策略。“以房养老”不失为一种在国家经济尚未发达，保障体系尚未完善的情况下，通过老年人自身能力增加老年人收入的一种方式。通过这种方式，老年人可以增加自身收入，入住消费水平较高的养老商业房地产，提高晚年生活质量。但毕竟这是一种新兴的方式，总会存在各种各样

7、的风险及疑虑。本文从介绍“以房养老”提出的背景和可以实现的理论基础开始，分析其适用的老年群体，及介绍现在“以房养老”政策运行较为成熟的美国模式，最终得出“以房养老”推行的优点及需要防范的风险，并证明这是一种有助于养老商业房地产发展但又尚待完善的新型模式。接下来，本文根据经济发展的水平和老龄化发展的速度对养老商业房地产不同时期的发展提出相应的建议。再有，本文将就养老商业房地产融资难回收周期长的问题，在介绍了一些普通的融资模式后提出了现在较为流行的“BOT”融资模式策略，阐述了“BOT”融资模式的运作过程，认为通过政府和开发企业相互合作

8、的模式，可以更快更好的融到更多开发资金，并在合作开发环节当中节约许多有形和无形的成本。再有，根据现在国内市场的需求，本文提出了三种可行的养老商业房地产开发模式，分别是社区居家型、机构护理型和旅游养生型。针对这三种开发模式分别分析了其优