浅谈假按揭的法律责任及其规制

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1、浅谈假按揭的法律责任及其规制：住房按揭贷款作为一种信用消费方式，自20世纪90年代传入我国以来，对刺激住房消费、促进房地产业发展发挥了极其重要的作用。但是在住房按揭贷款成为广大购房者弥补资金不足的首选购房方式的同时，假按揭也频繁出现。假按揭的出现扰乱了金融秩序，增加了金融机构的信贷风险，对金融稳定产生了较大影响。本文以工作实践所了解到的真实案例为出发点，分析假按揭关系中各方所承担的法律责任，进而就如何规制假按揭提出一些浅显的见解。　　关键字：按揭假按揭法律责任规制　　　　近年来，我国房地产市场假按揭

2、现象频繁发生，严重扰乱了金融秩序。因此，如何规制假按揭已成为规范房地产市场的重要内容之一。本文以工作实践中了解的真实案例为出发点，拟对假按揭相关问题进行探讨。　　一、案例介绍　　2010年，在甘肃某地工作的王女士准备以按揭付款的方式购买一套商品房。王女士在当地某商业银行办理按揭贷款的过程中，银行工作人员告知其有不良信用记录，因此被银行拒绝办理商品房按揭贷款。于是，王女士到另一家商业银行申请按揭贷款，得到的是同样的答复。由于没有及时办理按揭手续，商品房销售公司要求王女士全额支付房款，否则将解除商品房买

3、卖合同。由于王女士没有能力一次性全额支付房款，商品房销售公司解除了商品房买卖合同。王女士对于自己的不良信用记录感到疑惑，因为其在购买此套商品房之前，并没有办理过任何贷款，也没有申请过信用卡。经过多方查询王女士得知，兰州某房地产开发公司在王女士并不知情的情况下，于2006年在工商银行兰州某支行使用王女士的身份证复印件并伪造王女士签名，办理了商品房按揭贷款。在后续还款过程中该房地产开发公司数次没有按时履行还款义务，从而在王女士名下产生了不良信用记录，进而影响王女士以后办理贷款、信用卡等。　　二、按揭涵义

4、及假按揭的一般界定　　按揭自20世纪90年代传入我国后，对于刺激住房消费、加速房地产业资金回笼、促进房地产业发展发挥了重要的作用。随着社会经济的日益发展，按揭逐渐成为人们购买房屋的首选方式。一般认为，按揭是香港学者对英美法中的Mortgage（一种重要的担保制度）的音译。在英美法中按揭强调以土地和不动产为了担保一定的债务履行或义务的解除而进行的转移或让渡。香港学者认为，按揭是属主、业主或者归属主将其物业转让给按揭受益人作为还款保证的法律行为。由于法律制度不同，我国的按揭已丧失英美法的原始含义，而一般

5、被认为是购房人（按揭人）、售房人（第三人）和银行（按揭权人）签订有关合同，约定购房人将其已经预付部分房款的全部权益设定抵押作其按期清偿银行贷款的担保，售房人对购房人的贷款承担不可撤销的保证责任，在购房人不能按时履行债务时，银行有权处分该抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。但是在住房按揭贷款逐渐扩张的同时，假按揭也迅猛发展。假按揭主要是指开发商串通无真实购房意愿的购房借贷申请人或者独立伪造购房借贷申请人，以虚假购房交易套取银行个人贷款并可能代替虚拟或者不真实的购房借贷人归还贷款的行为。有学者根据假按揭

6、的实际情形将其归纳为九种情形：一、开发商套取资金用于建设的假按揭；二、不具备销售资格的房子的假按揭；三、开发商恶意套取银行资金的假按揭；四、零首付、反租式的假按揭；五、抵施工队工程款的物业通过按揭套取资金的假按揭；六、中介或炒楼人的假按揭；七、债券债务抵债的假按揭；八、为公司购买后出租给公司的假按揭；九、为他人购房的假按揭。其中，第一、二、三、四种情形是较为常见的假按揭。　　三、假按揭各方法律责任分析　　通常情况下，假按揭是行为人采用虚构事实或者隐瞒真相的方法，从银行骗取资金。在假按揭构成要素中主要

7、有三方即按揭人（购房人即虚拟购房人或者不真实购房人），房地产开发商，按揭权人（一般指银行）。根据假按揭具体情形的不同，各方当事人所承担的法律责任也不尽相同。　　（一）开发商可能承担的法律责任　　1、开发商可能承担的民事责任　　在实际情形中，大部分开发商利用购房借贷申请人的有效身份证件并且伪造购房借贷申请人签名，在购房借贷申请人完全不知情的情况下，办理了按揭贷款行为。此种情形下开发商应承担全部还款责任。如果是购房借贷申请人和开发商共同实施假按揭行为，则购房借贷申请人承担还款责任，开发商承担连带责任。　

8、　在假按揭案例中，开发商通常在购房借贷申请人不知情的情形下，伪造购房借贷申请人的签名申请按揭贷款。此种情形下，开发商假冒他人的签名，侵犯了购房借贷申请人的姓名权。姓名权是指公民决定、使用和依照规定改变自己的姓名并排除他人干涉、盗用、假冒的权利。公民对自己的姓名享有依法使用的权利，姓名的使用具有专有性，任何人不得阻止公民使用自己的姓名，同时也不得盗用、假冒公民的姓名。开发商伪造他人签名侵犯他人姓名权，应该承担停止侵害、赔礼道歉、消除影响、赔偿损失等民事责任。　　开发商可