北京养老地产市场简述及案例.pdf

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1、北京养老地产市场简述及案例2016年12月“9064”养老服务体系下的产品表现形式2011年民政部发布《社会养老服务体系建设十二五规划》，提出9730的养老指导方针，即90%的老人在社会化服务下通过家庭照料养老，7%通过购买社区服务照顾养老，3%的老年人入住养老机构集中养老。北京、上海等一线城市当前推行的服务体系为9064居家养老社区养老机构养老上门服务为主要形式鼓励通过整合、置换或转变用途等以设施建设为重点，主要表现形式对自理老人：方式，将闲置的医院、企业、农村为供养型、护养型、医养型。如养服提供家政服务、生活照料、老年食堂、集体闲置

2、房屋以及各类公办培训中老院、养老公寓、康复中心等；务法律服务、精神慰藉等服务。心、活动中心、疗养院等设施资源公立以福利性质为主，提供基本养内对不自理、半自理老人：容改造用于养老服务。老服务，民营以盈利性质为主，开提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、居家养老的喘息服务展中高端养老服务；送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。产现有住宅的适老化改造服务日间照料中心、托老所等养老院、敬老院等（非盈利为主）品以老年为服务对象的宜居生态地产老年活动中心、就餐点等养老公寓（中高端民营，盈利性）养老产品实例---以北京太阳城为例（具

3、备医养结合特点）产品形式为普通住宅和别墅，用户购买房屋产权。用户可全家入驻，自理一级甲等医院居家式老人可单独居住。房屋内部采用适老化设计，社区物业24小时值班，由专住宅/别墅业家政提供上门服务。健康体检中心采用房屋租金+增值服务形式。主要接收健康老人，提供食宿、护理、日租住式营养膳食中心常照料等服务。有单床和双床两种房型，生活照料方面有规范流程，提供集体公寓房间清洁服务、助浴服务等，餐饮由营养师提供配餐，有医生定期巡检。。休闲养生会所采用房屋租金+增值服务形式。主要以接收半自理/不自理老人，提供医疗、安养式康复、保健、生活护理、心理慰藉服务，

4、与租住式公寓的区别主要在于提文娱中心集体公寓供24小时医护人员巡诊和24小时特别看护服务，提供临终关怀服务。商业配套度假式高端养生特色酒店，采用会员收费的形式。加入RCI（国际分时度假联盟），养老酒店共享全球酒店资源。一站式物业服务养老产品的建筑表现形式别墅（单体/联排）住宅集体公寓医院病房式居家型、可全家居住原则上只接受老人入住酒店型房间设计，单床、双床为主。公共空间余量大，有服务站住宅型居室设计、适老性功能内装参照《北京市养老服务设施规划参照医院住院楼层相关技术要点设计技术要点》等规范进行设计设计家庭赡养为主、社区服务提供支援养老、养生为

5、重点医疗、康复为重点养老产品的经营模式出售出售+出租持有经营保险+养老东方太阳城将府庄园太申祥和山庄泰康燕园万科幸福汇北京太阳城爱慕家中国人寿廊坊养老社区爱晚大爱城曜阳国际温都水城金手杖公寓土地性质是决定经营方式的一个重要因素，建设用地经营类型自由，其他性质的土地，主要是持有经营，如：温都水城金手杖公寓，形式上为高端养老公寓，但因为是集体土地，所以只能定义为社区养老中心，采用持有经营的方式。温都水城原本规划引入安贞医院的分院—安贞新康医院，原计划2012年开业，据了解也是因为土地的问题导致医院建筑封顶后一直没有后续进展。养老型住房在工程造

6、价上要比普通住宅高，为了加快资金回笼，租住一般采用趸交15-30年的方式，持有经营一般采用会费+租金的模式。（详细见下页）险资参与养老在经营模式上是自身产业链的延伸，较为特殊。持有经营的形式租赁制（持有）会员制租赁制（继承、转让）会费+服务管理费低押金+高额服务费险金+租金上海亲和源（首家会员制养老）燕达：2－3万元泰康*燕园：会费60-120万，一次性交纳和熹会：5－20万元200万元险资+月租A卡永久性，可转让、可继承将府庄园：3万元B卡终身制，身故可按年退还恭和苑：5万元汇晨养老公寓：5万元温都水城租金一次性趸交

7、，相当于会费可转让可继承、期满押金可退注：以上金额并非最新上海亲和源——中国第一个会员制养老社区规模占地8.33公顷，总建面10万平方米经营模式变相出售+出租会员制（一）不记名卡，永久权限，可继承及转让，会员费75万，年费标准分别为2.98-6.98万；收费模式（二）记名卡，终身有效，会员费45-88万，年费2.38万；（三）产权房，50年产权购买，2万元每平米，年费2.38万客户定位高端客户，平均年龄70岁以上土地成本协议出让，五十年产权公建，地价低建筑形态12栋多层老年公寓，3万配套公建2007年试营业，会员办理率50%，入住率35%，去

8、化速度60-70健康老人销售类大套户型最受欢迎，开盘两年内收回成本公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐基础配套全，主打概念宜老式全配，管家式服务注：以上金额并