房地产各项法规讲解课件

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1、房地产各项法律法规讲解曹江2010.8Ⅰ、了解房地产各项法律法规的重要性Ⅲ、房地产行业相关的法律和法规Ⅱ、法律基础知识国家为规范房地产相关行业，促进房地产业的健康发展，解决涉及房地产开发、经营、管理、物业管理、装修管理等问题，制定一系列法律法规。而了解相关法规，对于房地产从业人士个人素质，专业水平的提高，业务接待、谈判技巧、业绩提升都是有帮助的。Ⅰ、了解房地产各项法律法规的重要性Ⅱ、法律基础知识1、什么是法律特指狭义的法律，由全国人大及其常委会制定的，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面根本性社会关系或基本问题的一种法。地位和效力低于宪法高于其他法。2、什么是法规行政法规是由国务

2、院制定的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。其效力低于宪法、法律，高于地方性的法规、规章。3、民法的概念调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。财产关系指人们在产品的生产、分配、交换、消费过程中形成的具有经济内容的关系，包括财产的所有和流转关系。人身关系指基于人格和身份所产生的，没有直接财产内容的社会关系，包括人格关系（姓名、名誉）和身份关系（收养、监护）。4、自然人即公民，既包括本国公民，也包括外国人和无国籍人。具有中国国籍的自然人都是中国公民。自然人按民事行为能力的不同分为完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为

3、能力人。5、法人和自然人对称的另一类民事主体。是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。6、代理指行为人依据一定方式取得代理权限，以他人的名义与第三人实施法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行为。如甲开发公司委托博思堂代为销售商品房，博思堂以甲的名义与客户丙签订商品房买卖合同，由此产生的合同权利义务，直接由甲公司承担。甲公司是被代理人，博思堂是代理人，丙是第三人。一、房地产法律体系由高到低：1、宪法规定土地权属关系2、全国人大及其常委会颁布的法律《城市房地产管理法》《土地管理法》《物权法》《城乡规划法》《合同法》《担保法》3、国务院发布的有关房

4、地产的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》《物业管理条例》《土地管理法实施条例》《住房公积金管理条例》Ⅲ、房地产行业相关法律和法规4、地方性法规《江苏省城市房地产交易管理条例》5、行政规章主要指原建设部制定的规章，如《商品房销售管理办法》《房屋登记办法》6、最高人民法院的司法解释二、相关法律1、物权法2007.3.16颁布【概念】权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权与担保物权。同一物上不能有内容不容的两种以上的物权并存。【物权的分类】物权所有权限制物权用益物权担保物权【物权的效力】排他效力：如甲对某物有完全的所有权，则乙不能再就该物享有所有权。优先效力

5、：一般的，对于同一标的物，物权优于一般债权。追及效力：物权建立后，不管标的物在谁手中，权利人均可追及标的物行使权利。【物权的特征】物权法定原则：种类和内容只能由法律规定，不能随意创设。物权公示原则：一般的，不动产公示方式为登记（权属登记），动产为交付。物权优先原则：物权优于一般的债权，如房产办理抵押登记后，即取得担保物权后可对抗第三人的一般债权。【所有权】所有权人对其拥有的动产或不动产享有全面的支配权力。含占有、使用、收益、处分四项权能。以上四项权能可以与所有权发生分离，所有权人的所有权不会丧失，但因此而受到限制。【共有】分按份共有和共同共有。夫妻对共同财产的共有为共同共有，只有当婚

6、姻关系消灭，需要对共有财产进行分割时，才能确定各人的份额。【不动产所有权】包括土地和房屋所有权。我国土地所有权分为国家和集体土地所有权。【用益物权】权利人对他人所有的动产或不动产，依法享有占有、使用和收益的权利。其特点，一是一种他物权，二是重在取得物的使用价值。【担保物权】以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特点财产上设定的一种物权。分为抵押权、质权、留置权引申思考【所有权和使用权】引申思考【私有财产】在欧美等其他国家法系中私有财产一般包括不动产（immovables）和流动资产（movableproperty）。案例一：德国磨坊主状告国王案例二：日本最牛“钉子户”

7、大楼5-7层为阪神高速公路案例三：重庆“最牛”钉子户结果：法院摆平钉子户案例四：成都唐福珍自焚起因：当地政府强拆私房案例四：成都唐福珍自焚结果：工地边搭灵堂案例五：苏州嘉湖阁富人维权起因：开发商拆除公建，容积率1.4变成3.4案例五：苏州嘉湖阁富人维权结果：四年维权三连败中国式拆迁=暴力拆迁+暴力抗拆2、城市房地产管理法1994年颁布，2007年新修正，对房地产开发用地、开发、交易和权属登记等方面进行约束。【土地使用权出让】国家将国有土地使用权在一定年限内