第4章 房地产开发经营管理制度与政策

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1、第4章房地产开发经营管理制度与政策一、房地产开发的概念是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。房地产开发一般是综合开发，因为房地产开发建设全过程包括从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用，到出售、出租、经营管理等生产和管理环节。房地产综合开发是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活

2、动。第一节房地产开发概述二、房地产开发的类型1、按开发区域的性质划分新区开发旧区再开发2、按开发的规模划分单项开发成片开发小区开发第一节房地产开发概述3、按开发的对象划分土地开发房屋开发综合开发4、按开发的主体分政府开发房地产开发企业开发三、房地产开发的特点房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体现在:1、房地产开发活动的综合性2、房地产开发是多部门协作活动3、房地产开发投资大4、房地产开发周期长5、开发经营的高风险性和强地域性第一节房地产开发概述四、我国房地产开

3、发的发展第一阶段，是城市房地产的“统建”阶段（1980年之前）第二阶段，是从“统建”到综合开发的过渡阶段（1980－1984）第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段（1984－1992）（房地产开放作为一种产业迅速发展起来。我国的房地产业也由此得到复苏和发展）第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志（1992年以后）第一节房地产开发概述五、房地产开发立法的基本原则（一）严格执行城市规划的原则城市规划是房地产开发的依据。我国房地产法24条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划。”1、土

4、地使用权出让的总体方案应符合城市规划，土地使用性质必须根据城市规划确定，出让的土地必须有规划控制指标。2、土地使用者按城市规划的要求开发、利用土地。3、在开发建设项目的过程中，应严格执行规划设计方案，未经许可，不得随意修改规划设计图，同时应严格遵守出让合同的各项规定，若需改变土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门审批。4、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划主观部门报送有关竣工资料。第一节房地产开发概述五、房地产开发立法的基本原则（二）综合开发、配

5、套建设的原则就是按照城市规划的功能分区，将某一区域内的房地产开发建设及配套设施建设统一规划，同步建设。其主要特征是开发企业统一承担开发区的勘测、设计、征地、拆迁，进行道路、给排水、供电、供气、供热、通讯、绿化等工程建设，并统一承担住宅、生活服务设施、商业网点、文教卫生建筑等的建设，其开发结果是形成功能完整的住宅小区，满足人们生活多方面的需要。第一节房地产开发概述五、房地产开发立法的基本原则（三）经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则经济效益是指房地产开发要进行经济核算，追求较好的投资回报率。社会

6、效益，是指房地产开发对社会所产生的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和社会环境所产生的影响。房地产开发只有符合三者统一原则，才符合房地产开发客观经济规律，才能达到未来城市建设的要求。（四）鼓励开发建设居民住宅的原则我国《房地产法》第4条规定：“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”如何鼓励第一节房地产开发概述五、房地产开发立法的基本原则（四）鼓励开发建设居民住宅的原则（续）措施：（1）在税收上，按《土地增值税暂行条例》第8条规定对于建设普通标准住

7、宅的，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增殖税。（2）在用地方式上，对于居民居住的福利房用地、危旧房改造用地、安居工程用地可以按照有关规定采取划拨方式取得土地。（3）在贷款方式上，国家允许房地产开发企业以依法取得的土地使用权抵押贷款，对购房者实行按揭贷款，以解决房地产开发过程中的资金问题。第一节房地产开发概述一、房地产开发企业的分类房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。（一）按经营性质，可将房地产开发企业划分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。房地产开发专营企业，

8、是指以房地产开发为主的房地产综合开发企业。房地产开发兼营企业，是以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。房地产开发项目公司，是以房地产开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的企业。（二）按所有制性质，可将房地产开发企业划分为全民所有、集体所有、中外合营三种主要类型。第二节房地产开发企业二、房地产开发企业的设立（一）房地产开发企业设立的条件房地产开发企业的设立应符合法律的规定。除应符合企业设立的条件外，根据《城市房地产管理法规定》，还应具备下列条件：有自己的名称和组织机构。有固