第4讲 房地产开发经营管理制度与政策

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1、第4讲　房地产开发经营管理制度与政策一、内容提要：1、房地产开发企业的管理2、房地产开发项目管理3、房地产经营管理二、考试要求：1、了解房地产开发企业资质等级划分，房地产开发企业设立的程序。2、熟悉确定房地产开发项目的原则，房地产开发项目资本金制度，房地产开发项目的管理，房地产广告。3、掌握房地产开发用地取得，房地产项目转让及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度。第一节房地产开发企业的管理一、房地产开发企业的设立条件房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。1998年公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《开发经营条例》)对房地产开发企业设立、管

2、理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；(3)注册资本100万元以上；(4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；(5)法律、法规规定的其他条件。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于以上的规定。例题：1、设立房地产开发企业的注册资本应在()万元以上。A、50B、80C．100D．200答案：C解析：按照《开发经营条例》规定，设立房地产开发企业的

3、注册资本应在100万元以上，因此选C。二、房地产开发企业资质等级国家对房地产开发企业实行资质管理。为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于2000年3月发布了第77号令《房地产开发企业资质管理规定》。规定中指出，国家对房地产开发企业实行资质管理。房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。有关资质等级企业的条件见表4—1：另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。并且，从未发生过重大工程质量事故。例题：1、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、

4、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在()万元以上A1000B．3000C．5000D．8000答案：C解析：，建设部《房地产开发企业资质管理规定》规定，一级资质房地产开发企业注册资本应在5000万元以上，因此选C。三、房地产开发企业设立的程序新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：：(1)营业执照复印件；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证

5、书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。例题：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起()日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。A7B．10C．20D．30答案：D四、房地产开发企业资质管理机构与管理1、管理机构（1）国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；（2）县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。4．1．4．2房地产开发企业资质登记实行分

6、级审批一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。4．1．4．3房地产开发企业资质实行年检制度对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：(1)隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的；(2)无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格；(3)工程质量低劣，发生重大工程质量事故的；(4)超越资质等级从事房地产开发经营的；(5)

7、涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。4．2房地产开发项目管理4.2．1确定房地产开发项目的原则(1)确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。(2)房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。4．2．2房地产开发项目土地使用权的取