第11讲房地产开发建设经营管理制度和政策

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1、一、内容提要：1、城市房屋拆迁管理2、《城市房屋拆迁管理条例》主要条文二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对城市房屋拆迁管理的了解、熟悉和掌握程度。考试基本要求包括：1．掌握城市房屋拆迁管理。三、内容辅导：1、本讲教材无变化。2、本讲涉及有关的法律、法规包括：1）《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)；2）建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》；3）建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。3、房屋拆迁制度相关立法进程中国城市房屋拆迁制度始于上个世纪90年代。1991年6月1日，国务院发布

2、我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》，以配套当时的《城市规划法》。1994年7月5日，我国出台《城市房地产管理法》，由此拉开了房地产市场化序幕，开发商成为中国城乡建设的主力军。就在当年，中国开始推行分税制改革，地方政府开始逐渐倚重土地财政。2001年6月7日，国务院常务会议通过了对《城市房屋拆迁管理条例》的修改，并于当年7月1日起实施。修改后的条例，仍然没有区分公益和商业拆迁，其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可，获批后实施拆迁，发生纠纷由政府裁决；被拆迁人拒绝拆迁的，实行强制拆迁

3、。由于在拆迁问题上，地方政府既是拆迁许可者，又是争议裁决者，无形中充当了强拆的支持者，理论上为“官商合谋”提供了现实的便利，这逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。2007年3月16日，《物权法》出台。该法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家

4、可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”2007年12月14日，在国务院第200次常务会议上，《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》是第一项议题。会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。2008年以来，尽管我国遭受国际金融危机冲击，但相关立法仍在进行中，据介绍，国务院法制办在近两年时间里，配

5、合建设部门，进一步加强了理论研究，并到广州、大连展开调研，与被拆迁人进行座谈。同时，国务院法制办对拆迁条例修改中遇到的所有问题，进行了全面梳理，对草案进行了不断修改完善。特别需要说明的是，在此期间，国务院法制办还密切重视舆情收集，对征收、拆迁上发生的新问题、新动向，做到适时跟踪、了解、分析，作为立法参考。2010年元月29日国务院法制办公室公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》要求2010年2月12日前提出意见。第一节城市房屋拆迁管理一、城市房屋拆迁概述(一)城市房屋拆迁的概念《物权法》第四十二条第一款规定

6、：“4页为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产。”第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件。”《物权法》第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法

7、第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”《土地管理法》第五十八条规定了“(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的……”等五种情形经人民政府批准可以收回国有土地使用权。城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号，以下简称《拆迁条例》)的调整对象是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置

8、的活动。城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，可参照执行。集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。例题：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在()实施房屋拆迁，并需要