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1、确定建筑物所有权的依据关键词:土地权利/建筑物所有权/国有土地租赁权内容提要:筑物所有权须以土地权利为其正当根据。土地权利可以是建设用地使用权、宅基地使用权,也可以是集体土地所有权、集体土地使用权,还可以是国有土地租赁权。物权法第142条的但书内容应当指国有土地租赁权为建筑物所有权的正当根据。市政公共设施所有权、职工购买的公有住房都应当以建设用地使用权为其正当根据。一、问题的提起案例一:农户甲取得A地的宅基地使用权后,举家到B市贩卖蔬菜,邻居农户乙出资在A地建造住房,竣工后声称拥有该住房的所有权。甲对此持有异议,
2、并诉至法院,请求确认该住房的所有权。案例二:甲房地产公司拥有A地的国有土地使用权,因缺少资金而与乙公司签订合作协议,约定乙公司投入3000万元人民币,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有权,甲房地产公司拥有三分之二的所有权。后因双方发生争议,甲房地产公司告知乙公司,建成的商品房全部归属于自己。乙公司坚持自己拥有三分之一的商品房所有权,并诉至法院。但该项合作协议被认定为名为合作实为拆借资金,归于无效。在这种情况下,建成的商品房所有权归属于谁？案例三:甲机关拥有一宗行政划拨的国有土地使用权,规划用途为建造职工食堂和
3、停车位。甲机关和乙公司签订合作建房协议,约定甲机关出资该国有土地使用权,并负责将土地手续合法化；乙公司建房的全部资金；建成的酒楼由双方各取得二分之一的所有权。直至该酒楼建成并开始营业,甲机关也没有将行政划拨的国有土地使用权变性为出让的国有土地使用权。后来,双方发生纠纷,甲机关请求确认合作建房协议无效,建成的酒楼归其所有。解决上述纷争,确定建筑物所有权归属于谁,涉及到当事人的协议、资金投入、国有土地使用权、宅基地使用权各种因素,哪种因素起关键性的作用？需要回答。二、建筑物所有权必须以地权为其正当根据建筑物所有权不可
4、能凭空孤立存在,必须以地权作为自己的正当根据。其道理在于:自罗马法以来,法律奉行土地吸收地上物的原则,尚未收割的农作物、生长于土地上的树木、竖立于土地上的建筑物都属于土地的成分,甚至于落在土地上的小鸟都要如此认定。这固然周到地保护了土地所有权人的利益,可也阻碍了人们投资于他人的土地且保有建筑物所有权的热情和行为,衡平地协调土地所有权人和投资于土地的非所有权人之间的利益,让土地所有权人仅仅取得非所有权人利用土地的对价,使非所有权人保有建造在他人土地上的建筑物的所有权,法律创设了地上权制度,只要非所有权人在他人的土地
5、上取得地上权,建筑物便不被土地所吸收,而是与地上权相结合,成为地上权人的所有物。我国法借鉴了这种思想及路径,但没有采用地上权的称谓,而是使用了宅基地使用权、集体土地使用权、国有土地使用权、建设用地使用权等概念。其中,宅基地使用权作为农户在集体所有的土地上建造住房并保有住房所有权的正当根据,集体土地使用权作为乡镇企业建造建筑物并保有所有权的正当根据,在广东省也能作为中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资独资企业等建造建筑物并保有所有权的正当根据,国有土地使用权作为在国有土地上建造建筑物并保有所有权的正当根据。《中
6、华人民共和国物权法》（以下简称为《物权法》）放弃了国有土地使用权的称谓,改称建设用地使用权,其目的及功能没有变化。关于建设用地使用权作为建筑物所有权的正当根据,其法律依据是《物权法》第142条关于“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”的规定。理解该条规定,疑问之一是,非建设用地使用权人在建设用地上建造建筑物,所有权归属于谁？根据上文所述,建设用地使用权是阻挡建筑物属于土地、使建筑物与建设用地使用权相结合的法律制度,因而,即使是他人出资建造的建筑物,
7、该建筑物所有权归属于建设用地使用权人,而不归出资者,除非建设用地使用权人补办手续,国土资源管理部门将建设用地使用权变更为双方共有。出资者若不能取得出资建造的建筑物,可以基于《中华人民共和国民法通则》（以下简称为《民法通则》）第92条的规定,请求建设用地使用权人返还不当得利。于此场合,需要出资者举证建设用地使用权人获得了多少利益,在个案中,举证困难,尤其损失大于利益时,出资者会遭受损失,更不要说在房价日益飚升背景下的情形了。在上述案例二和案例三场合,因合作协议、合作建房协议无效,出资者也可以基于《中华人民共和国合同
8、法》（以下简称为《合同法》）第58条的规定,请求建设用地使用权人赔偿损失。不过,在许多情况下,受害人也有过错,得实行过失相抵规则,受害人所获赔偿数额有限。理解《物权法》第142条的规定,疑问之二是,但书所指为何种情形。有专家认为:“在现在的城市房地产建设中,一部分市政公共设施,是通过开发商和有关部门约定,由开发商在房地产项目中配套建设,但是所有权归国家。这部分设施,其性质
