房地产企业“营改增”影响分析

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1、房地产企业。营改增"影响分析0引言根据《关于全而推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016〕36号）规定：经国务院批准A2016年5月1日起，在企国范围内企面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金&业、生活服务业等全营业税纳税人，纳入试点范围，巾缴纳营业税改为缴纳增值税。从2012年开始对部分行业实施营改增后，至此，所有行业企部营改增，营业税正式退出历史舞台。笔者着重谈一谈以下几个问题。1房地产企1老项目营改增后，前后税负测算房地产企亚新老项目划分标准：依据财税[2016]36号文件附件2《营业税改征增位税试点有关事项同的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目是指《建筑

2、工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”依据第（七）项第7款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售A行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。”该行为属于辿£部和国家税务总局规定的特定应税行为，一经选择，36个月内不得变更。该文中最重要的两个字是“可以”，不是必须，企业有选择权，可以选择一般计税方法，也可以选择适用简易计税办法。那么我们通过下而的举例来看一下，房地产企业老项目营改增前后税负的变化。通过表1所示，所得结论：房地产企业老项目营改增前后税负没有变化，但税额减少了1,066.67元，主要原因是销售收入营改增前是含税价，营

3、改增后是不含税价的影响，这也是营业税和增值税的最大区别。2不同计税方法对利润表的影响依据政策，房地产企业可以选择一般计税方法，也可以选择适用简易计税办法。下面我们通过一个案例來讲解一下，房地产老项目在己编制16年预计利润表的前提T,实施营改增，采用不同的计税方法对利润表的影响。假没某房地产企业，有一在售的老项目，2016年预计利润表各数据如下：销售收入8000万元，销售成本5200万元，销隽税金608万元，销售萱星费用900万元，贷款利息支出200万元，利润总额1092万元。通过表2所示，所得结论为：①营改增以后不同的计税方法T对预计利润表中的销隽收入有直接影响，其中简易计税方法下销售收入与营

4、改增前对比减少380.1万元，一般计税方法下销售收入与营改增前对比减少792.8万元，理巾是简计税方法T增值税税率为5%,—般计税方法下增值税税率为11%;②对预计利润表屮利润总额有直接影响，其屮简易计税方法下利润总额与营改增前利润总额对比增加25.1万元，一般计税方法下利润总额比营改增前利润总额减少348.7万元，理巾是简易计税方法丁，不涉及抵扣进项税问题，销售收入的减少幅度小于营业税金及附加的减少幅度，营业税金及附加只考虑与销雋相关的土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育费等，增值税是价外税，不计入损益科目，所以利润总额提高25.1万元：一般计税方法下涉及抵扣进项税额，但是房地产老项目己

5、完工，处于现房销售状态，没有相应的成本类票据讨以抵扣进项税，只能按发生的销售萱理费来抵扣进项税，能抵扣的票据来源特别少，金额也特别小，但同时一般计税方法下销售收入的增值税率为11%,大大降低不含税销雋收入的金额，同时加大应交增值税，在不含税销隽收入降低幅度大于营业税金及附加的降低幅度，同时，在销售管理费部分只能取得较少、金额较小的进项税发票，导致利润总额大幅降低至348.7万元，综合上所述，房地产企业在售老项目，应该按歷&部和国家税务总局规定的特定应税行为，选择按简易计税办法，只有这样，营改增前后的税负才没有变化，但利润总额能相应增加，如果选择按一般计税方法，适得其反，税负增加，利润总额大幅下

6、降。3房地产企业新老项目税款预缴、申报、发票管理税款预缴：依据国家税务总局公告2016年第18号，房地产开发企业销售A行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法，第二节第十条、第十一条、第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增伉税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）X3%,适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计税，也就是说，房地产新项目和老项目中选择一般计税方法的，按11%的适用税率计算，老项FI选择简易计税方法的，按5%的适用税率计算；这里有

7、一点需要注意，无论是新、老项目，只要是适用一般计税方法计税的，应按照取得的企部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，销售额公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）依据第二章第一节第五条，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算，当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项FI可供销售建筑面积）X支付的土地价款