“营改增”将对房地产企业影响几何

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1、“营改增”将对房地产企业影响几何-营改增论文“营改增”将对房地产企业影响几何-营改增论文“营改增”将对房地产企业影响几何-营改增论文“营改增”将对房地产企业影响几何-营改增论文“营改增”将对房地产企业影响几何-营改增论文“营改增”将对房地产企业影响几何当前房地产企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，且主要体现在开发建设阶段和转让及销售阶段。其中，在开发经营阶段提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内）按照营业税率3%计征；而在转让及销售阶段，转让无形资产（土地使用权）或销售不动产（商品房及其他建筑与构筑物、其

2、他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产受让价余额后的5%计征营业税。　　营业税改为增值税将直接影响企业现行税负水平。我们根据目前营改增的一般计算方法测算房地产业“营改增”对房地产企业税负变化影响。所有计算采用一般计税方法中的购进扣税法，不区分试点纳税人是一般纳税人或是小规模纳税人，其中应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。　　为更有效地进行直观分析，我们以某应税房地产企业D举例并以其为视角，测算在不同条件下该企业的税负变化，本文所有测算均是建立在如下假设条件下：　　①某房地产企业当期营业额100万元。　　②土地成本占营业额的35%，在土

3、地出让情况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税，土地转让情况下，征收土地增值税，除特别说明外，我们在此按出让土地类型进行测算。　　③建安成本占营业额的25%，假设本次建筑行业与房地产业同步推进“营改增”，建筑业增值税率设定为11%。　　④根据2015年上半年A股、H股房地产开发企业财务成本占营业额比重的均值，我们设定财务成本占营业额的3%，假设本次金融行业“营改增”也同时进行调整，并且能够向房地产企业出具增值税发票，其适用税率为6%。　　⑤其他成本包括设计费、营销费、管理费等占比较小的费用，根据2015年上半年A股、H股房地产开发企业管理、营销费用占营业额均值及一

4、般设计费占比，我们设定其他成本占比为10%，其适用税率为6%。　　⑥按照行业测算，营业税为营业额的5%，附加费（包括城建税、教育附加费等）为流转税的12%。　　⑦在没有特殊强调时，我们均假设税负传导顺畅，上游建筑企业能够将进项税转嫁给开发企业，并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者。　　一、不同税率下“营改增”对房地产企业税负影响　　税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响。如表1所示。　　根据推算假设，除去误差影响，“营改

5、增”后，只有税率为6%时才能够满足降低税费、给企业带来更多利润的目标。相反，在其他税率条件下，“营改增”后税负水平相对比之前交的营业税不减反增，由此我们可以看出改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。　　二、不同成本结构下“营改增”对房地产企业税负影响　　从一般地产公司的财务报表来看，房地产行业的主要成本是由三部分构成的，分别是：土地成本、建筑安装成本和财务成本。房企不同的成本结构变化将影响“营改增”后企业税负变化。　　（一）“营改增”后土地成本变化对房地产企业税负影响　　从企业的财务报表可以看出，土地成本及相关费用占总成本的比例较高，并且在近些年逐年增加。特别是在一二线城

6、市，随着土地价格的不断上涨，土地成本占企业成本比重甚至有超过50%。土地成本占比相对其他成本占比比重较大，其能否作为进项税抵扣部分将成为企业税负变化的关键点。　　1.出让土地不可以抵扣　　购置出让土地时，由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票，因而无法产生进项税抵扣。此时，土地成本变动对企业税负无法产生影响。　　购置转让土地时，其增值部分可进行抵扣。在土地转让情况下，土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。在这里我们假设其他条件不变，“营改增”后房地产业税率为11%，项目用地为转让所得，土地成本为35万，暂定其中包含土地增

7、值额分别为5万元和10万，则适用土地增值税率分别为30%和40%。如表2所示。　　可以看出，若原缴纳的土地增值税与房地产增值税合并，将减轻企业负担。在土地为转让所得、土地成本增值部分可以抵扣的情况下，应交税负随着土地增值部分的增加而减少。转让土地的增值额部分越高，抵扣部分越多，应交税负越少。　　2.出让土地可以抵扣　　由于土地成本在所有成本中占比较大，若可以抵扣将明显减轻企业税负。在以下的计算中，我们假设其他因素均不改变，并且将土地成本计入进项抵扣，增值税率设定为11%，在不同的土地成本占营业收入比重下分析土地抵扣