楼市的价格机制和供求关系

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1、楼市的价格机制和供求关系任何市场价格的直接决定因素都是该市场的供求关系。理解供求关系的步骤首先是要分别考察供应和需求。注意这里所谓的供应和需求都是指的有效的而不是主观意愿的供应和需求。用需求曲线的方式做个描述。如下图所示：当价格是po的时候，需求量是do。所以我们确定需求曲线的一个点是qo。假定现在价格升到pa，之后短暂的一段时间内，消费者由于心理适应和资金限制等方面的因素，一部分人放弃了或不得不放弃购买的计划，以至于总需求降到da。所以q-点似乎是需求曲线上的下一个点位。但是随后有足够数量的消费者在价格将会继续上升的预期下修改（上调）了他们的消费效益函数同时又以更多贷款的办法筹集了足够的

2、资金。因为在绝大多数消费者看来，他们为这个新价格所支付的更多资金不过是他们储蓄的一个方式。于是在新的价格即pa的水平上有效需求在da的基础上增加了。这个增加的幅度甚至有可能使新的需求超过do，但是为了分析的简便我们就假定需求又回到do。这就是说需求曲线的新点位达到qa。这个点在qo的正上方。这就是说价格提升的结果最终有效需求却没有变。同样的道理如果价格进一步上升我们将得到的另一个新的需求曲线点位将是在qa的正上方。所以最后我们所得的需求曲线是一个横坐标位于do的一条垂直线。现在我们来分析供给曲线。如下图所示：当价格是po的时候，供给量是so。所以我们确定供给曲线的一个点是qo。假定现在价格

3、升到pa，之后短暂的一段时间内，开发商的利润空间增大了，其建房和销售的意愿增强了，以至于总供给增加到sa。所以q＋点似乎是供给曲线上的下一个点位。但是随后有相当数量的开发商预期到价格在今后的一端时间里还会上涨，于是就开始惜售，修改（下调）了他们的供给量。更重要的是，当他们来到土地市场的时候发现别的开发商都上调了各自对未来房价和利润的预期，愿意付更高的价格拿地，从而增大了对土地的需求。不仅如此，看到房地产有利可图，更多的本来非房地产的企业也转行经营房地产前来买地。更有所谓才大气粗的共和国长子们来抢地王。我们知道土地的供给完全的垄断在地方政府手里。面对更多的土地需求它会增加土地供应吗？现实早就

4、回答了这个问题。当然不会，除非它和钱过不去，和更多gdp过不去，和政绩过不去。结果自然是地价大涨，大大小小的新地王一个个产生。如此一来，开发商的建房子的成本大大增加，在新的价格即pa的水平上有效供给在sa的基础上缩小了。这个缩小的幅度甚至有可能使新的供给比so还少，但是为了分析的简便我们就假定供给又回到so。这就是说供给曲线的新点位达到qa。这个点在qo的正上方。这就是说价格提升的结果最终有效供给却没有变。同样的道理如果价格进一步上升我们将得到的另一个新的供给曲线点位将是在qa的正上方。所以最后我们所得的供给曲线是一个横坐标位于so的一条垂直线。重庆观音桥写字楼八月份售价环比上升17%。,

5、成都写字楼资讯http://cd.86office.com/news/现在让我们把上面求得的需求和供给曲线搬到市场上来看将发生什么有趣得情况。如下图所示，两条曲线象两根竿子一样矗立。有一点不用说也谁都知道的是，需求曲线一定是在供给曲线的右方。它的意义当然是在任何一个价格水平上，需求都大于供给。否则就意味着过去十几年的历史要颠倒过来，不是房价永远看涨，反而是永远看跌了。那么房价如何上涨？假定开始的时候当价格是po。在这个价格水平上，供给是so，需求是do。需求大于供给。开发商感到它的产品供不应求所以开始提价。它把价格提到pa＋。在这个价格水平上，开发商将利润大增，在一定的一个时期内，它愿意提

6、供sa＋这么多的单位销售量。但是在这同样的一段时间内，消费者由于心理适应和资金限制等方面的因素，一部分人放弃了或不得不放弃购买的计划，结果是有效需求缩减到da-的数量。因为da-小于sa＋，开发商感觉到房子不好卖，所以只好放弃一点贪心，降低价格或者给消费者提供一些折扣。同时消费者也调整了心理承受能力并设法增加了资金。最后在pa的价格水平达到了暂时的供需平衡并达成了qa的实际销售量。于是房子的价格就从po升到pa。这个动态过程在下面的图中由一系列小箭头的方向指示出来。就供给来说，是价格从po上升到pa＋又滑落到pa，同时供给的意愿由so增加到sa＋最后减少到qa;对需求来说，就是在这个相同的

7、价格变化过程的同时需求的意愿由do减少到da-最后增加到qa。接下来的事情作为读者的您大概已经猜到了。更多的消费者在价格将会继续上升的预期下修改（上调）了他们的消费效益函数同时又以更多贷款的办法筹集了足够的资金。在新的价格即pa的水平上有效需求在qa的基础上增加了，又回到了do的数量。同时开发商由于土地成本上升其有效供给也从qa缩回到so。新的不平衡产生了。怎么办？于是开发商就把售价提到pb＋，…..如此，结果是房价又从