房地产开发全过程的造价控制与管理

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1、房地产开发全过程的造价控制与管理【摘要】成本控制工作是一项系统工程，它贯穿与房地产开发项目的全过程。本文首先分析了前期阶段工程造价控制与管理的重要性，重点从房地产开发项目的设计、招投标、决策阶段的造价控制为基础，突出了项目的设计、施工及竣工结算等方面的造价控制与管理对策。　　【关键词】房地产开发；造价控制；各阶段　　引言　　通常来说，房地产开发企业都有意识控制房地产建设项目工程成本造价，但在实际造价控制实施中，却常常无从下手或不得要领，往往将工作重点仅仅放在房地产建设项目施工阶段的成本造价管理，而忽视房地产建设项目各阶段工程造价的控制和管理问题。在实践中，房地产建设项目的成本造价控制管理

2、，可以说是对房地产建设项目各阶段工程造价的实时控制和管理，是全动态监控和全过程监控，尤其是要对项目实施过程中的各阶段变更严格控制，同时要采取一切有效措施来减少因为房地产建设项目合同变更影响整个项目造价。　　1前期投资决策阶段的控制措施　　前期投资决策阶段主要包括房地产项目的立项和可行性研究报告的编制和报批。因为可行性研究报告的批复同意意味着项目可以进行正式的开发建设，所以与此相对应的工程造价控制工作主要是编制好投资估算和项目的经济效益测算。由于房地产项目属于固定资产投资的范畴，首先要对项目的总投资支出进行估算，即对房地产开发项目的成本进行估算。它包括房地产企业在开发经营房地产项目过程中所

3、发生的全部支出，主要包括：土地费用、前期费用、建安成本费用、配套工程费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金。通过对项目的成本估算得出项目的总支出，然后根据当前的房地产市场的销售价格（可通过市场调研可以获得某区域房地产市场均价作为参考）就可以算出项目的预期利润是正还是负，为项目可行性研究报告提供最重要的一项数据参考。当然，通过本阶段的投资估算也为整个项目后续的造价控制提供了指标依据，即估算投资指标为整个项目最终控制指标，任何后续变更都不能突破此指标，否则将造成项目亏本。　　2方案设计阶段的控制措施　　2.1设计方案的比选和优化　　可行性研究批准后就可以进行项目的方案规划设计了。此阶段根据

4、项目的初步设计构想，做出两到三个规划方案进行比选。根据企业内部及市场参考指标，综合估算出不同规划设计方案成本，在最大限度满足设计条件要求的情况下选择最经济的方案。在确认初步规划设计方案后，方案优化就是设计阶段的造价控制的首要任务，其对后续的施工建设成本有着决定性的影响。方案设计优化不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如实践中，房地产企业拿到的项目用地现状是坡地，那么在规划设计方案时就要充分考虑利用现有地形，因地制宜，规划设计独具特色的阶梯状坡地建筑，就可大大减少实际施工中土方的开挖量，降低了前期场地平整工程的成本，从而从源头上控制项目成本造价，节省投资。　　2.2对施工图

5、设计阶段实行限额设计　　限额设计就是根据已经批准的设计任务书和投资估算和设计概算来控制施工图设计。实践中，由于设计公司考虑问题的单一性，往往仅从设计角度考虑建筑项目的美观性和安全性，而较少考虑是否由此影响建筑工程项目造价。因此，在这一阶段的成本控制和造价管理工作中，第一，房地产企业（包括内部设计管理部、成本管理部和现场项目管理部）要牵头对设计中影响建筑工程造价的重要部位和技术方案进行专题调研，通过收集最新的技术方案资料，组织专家进行方案论证等手段，最终选择技术上可行经济上又合理的设计方案。第二，作为实行限额设计的最直接有效措施，房地产企业在委托设计公司施工图设计时，在满足设计规范和建筑安

6、全的前提下，要对建筑物一些重要的技术经济指标做出明确限额要求（例如：主材中的钢筋和混凝土平方米含量），并且将此作为合同条款约定到设计合同中，同时在设计合同中约定超出限额设计后相应的奖惩措施，强化设计公司的经济责任。　　另外，施工图设计深度不够是当前房地产开发项目施工图设计中存在的一大共性问题。频繁的设计变更造成了项目工程造价的失控、成本增加。因此房地产企业和设计公司的积极协作配合，细化设计方案，可最大限度为避免设计变更增加留下隐患。　　纵观整个项目成本造价比重，设计阶段决定了房地产项【摘要】成本控制工作是一项系统工程，它贯穿与房地产开发项目的全过程。本文首先分析了前期阶段工程造价控制与管

7、理的重要性，重点从房地产开发项目的设计、招投标、决策阶段的造价控制为基础，突出了项目的设计、施工及竣工结算等方面的造价控制与管理对策。　　【关键词】房地产开发；造价控制；各阶段　　引言　　通常来说，房地产开发企业都有意识控制房地产建设项目工程成本造价，但在实际造价控制实施中，却常常无从下手或不得要领，往往将工作重点仅仅放在房地产建设项目施工阶段的成本造价管理，而忽视房地产建设项目各阶段工程造价的控制和管理问题。在实践中，房地产建设项