2008-2012商业地产分析报告

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1、2008年商业地产八大趋势之关键词关键词一:“规划与鸡肋”   以控制城市商业网点规划和大型商业设施建设的《城市商业网点管理条例》（俗称“大店法”）可能出台，但鸡肋之势已无可避免，政府对商业地产的管控在不少地方政府的“形象工程”前几乎失效，而土地的缺乏分级规划和不同部门之间缺乏联动也是造成目前商业地产规划失控的根本原因和重要原因。麦肯锡几年前的预言不幸言中，作为对商业零售影响巨大的民生性综合超市（俗成“大卖场”）在大中城市已被外资占据绝对垄断地位。沈阳80万平米的商业地产项目也能可见一斑。　关键词二：“多元开发”   商业地产的开发者的多

2、元化趋势将在2008年得到更大的体现，除了传统的大的房地产开发商如的高调，商业经营者逐渐成为市场的绝对新军，别的领域进入的也。从北京华联07年年底的“转行”事件到百丽上市后十几万平米购物中心的建设，再到纸老虎高调宣布进入商业地产，当然，海信在天津和青岛做的两个奢侈品卖场也让业内平感几分意外，而苏宁开始高调在上海的商业拿地也使得其从人们过去认识的苏宁电器走向苏宁多元。当然，其它无论是浙商的市场类商业地产集体投资还是晋商的商业地产投资，抑或是外资的商业地产投资，无疑都是08年商业地产开发主体多元化的表现。关键词三：“天津”   可以说，拿商业

3、地产说天津，有点不靠谱，但是这毕竟是一个事实。由于国家环渤海战略的实施，而这个战略核心地就是天津，于是天津的商业地产与住宅地产一起开始成为被关注的对象，当一种大势来临之时，天津的商业地产只能成为瞬时而为的时代宠儿，当然，由于前些年的底子太差，天津的商业地产和商业仍然要走很长一段的路，但是国内外众多商家开始关注天津以及天津海信广场一开业3000个GUCCI包一抢而空不能不说天津商业的潜力让人无限憧憬！而类似上海新天地和北京SOLANA的天津上城公馆水岸湖景街区也让人对天津的商业品味充满期待。关键词四：“上市”   本来，商业经营者的上市跟商

4、业地产有点离得远，但是由于全聚德、百丽、广百等诸多商家上市前的拼命跑马占地和上市后的财大气粗建地，都对商业地产的招商和开发起到了巨大的推动作用。而2008年，据我所知，至少有十几家商业经营者准备在香港和内地上市。关键词五：“奥运”5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functional

5、publictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve   之所以把奥运作为关键词不是为了附庸这个时代，而是因为太多的商家和开发商似乎都在讨论这个问题，尤其是有奥运赛事举办的城市，认为这是一个商机。但笔者和很多业内同行认为其实不然，奥运对中国整体的品牌、中国产品、部分如旅游用品、珍宝古玩类的商业应该是个促进，但对一般性的国内目标消费人群而言则没有太大变化。相反，更多的商业地产项目在奥运前的集中开业反而可能的灾难。关键词六：“人荒与挖墙角”   商业地产发展短短几年

6、，人才自然是极为缺乏。06年，我们在万商俱乐部的沙龙预测上就曾经预言07年的商业地产人才是个大问题，08年这个问题将更加严重。07年金融街的整体团队引进仅是人才荒的一个缩影，顾问行和商业零售业的人都将成为挖墙脚的重点。整个行业人才缺口将在数万之多。关键词七：“圈子与俱乐部”   在大中城市，出于对商业地产的专业性的认识开始增强，圈子开始在07年陆续浮出水面，无论是华讯还是搜房的商家联盟还是之前偏餐饮的DMC，08年，相信圈子的活跃和频频交流将成为商业地产的一个主要方面。关键词八：物业税   临到年底，冒出个物业税，据说还是先拿商业地产开刀

7、。自然，万商俱乐部也就这个话题进行了讨论，结果是没啥影响。物业税开征会加重区域商业“个性分化” 　　由于商业地产是经营性物业，因此个体性更鲜明一些，即使同一商业热点区域各个商业物业的租金、供需、涨幅也各不相同，不像民宅那样同一区域特点和发展态势区别不大。因此，“链家地产”市场研发中心认为，经营的越好的物业，在物业税开征后，成本转嫁到租金中的可能性更大，这就会导致租金差距更大，区域商业“个性分化”现象更严重。 　　尽管同一区域商业发展也不尽相同，但从另一方面讲，商业地产的发展必须建立在区域商业业态也相当成熟的基础上，例如在成熟的商圈很容易找

8、到租金态势非常好的投资产品，在新兴的商圈几乎很难找到前景十分可观的投资项目。因此，物业税开征后，从区域上来讲，各区域租金跳跃幅度也会比较大。据（香港）朗廷酒店国际集团主席罗嘉瑞透露，5年之内，