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1、商业地产分析报告范本 商业地产-XX年回顾及XX年预测 [提要]随着北京大规模居住片区的日益壮大,对商业配套发展提出了新的挑战。一方面是巨大的消费需求带来的机遇,另一方面,是区别于传统的商业中心、商务型商业设施的新型商业模式带来的风险。这种大型居住区的形成所带来的商业催化效应正开始逐步释放,望京商业的蓬勃发展可能仅仅是第一个开始。 商业地产(写字楼、商铺) (一)写字楼市场分析 1、市场供应量下降、新增供应出现向边缘扩散趋势 自XX年北京写字楼市场供应达到峰值后,供应量逐渐回落。XX年尽管楼市火爆但
2、由于经济危机的持续影响,写字楼市场并没能呈现类似住宅市场的繁荣。全年总供应量同08年基本持平,达到167万平米。XX年随着全球经济逐渐走出衰退,以及国内经济的稳定增长,北京甲级写字楼市场回暖现象明显。XX年下半年开始放量形成供应高峰,全年供应量将超过140万平米。其中有将近半数为自用为主的甲级写字楼。 根据XX年每月月统计数据,写字楼分布除传统的朝阳、海淀区外东城区新增供应明显增加超出了海淀区。昌平区写字楼新增供应占据了很大比例。城市中心区域的崇文、宣武也有少量供应。周边郊区供应略有增加。延续了09年供应相对
3、分散的趋势。 2、写字楼成交基本稳定,朝阳占比%居第一 XX年随着经济逐步回暖,房地产市场整体好转,全年写字楼成交较XX年有所回升,首次出现需求超过供应的局面,全年写字楼(期房+现房)销售达到万平米,其中期房成交万平米。XX年写字楼成交需求仍较为强劲,但是受到写字楼供应回落的影响,全年成交面积略有回落,预计全年成交将达265万平米,其中期房成交将达185万平米。XX年写字楼市场成交与09年基本持平,但是与住宅市场成交回落3、4成相比,写字楼市场已经凸显其投资优势。 XX年1-11月写字楼市场成交中,朝阳区
4、仍稳居成交量之首,成交占比达到%;海淀区与东城区成交基本持平,占比均为12%。西城区、昌平区成交量较有起色,逐渐接近海淀区成交量。周边郊区成交量显示出写字楼分布由最初的集中逐渐向多元化分布,未来市场供应分布很大程度上将维持此趋势。 3、写字楼均价强劲回升 XX年写字楼成交均价为17298元/平方米,受到经济危机持续作用的影响,全年写字楼成交价格未出现大幅下滑,基本保持稳定。XX年写字楼市场成交与09年基本持平,但是与住宅市场成交回落3、4成相比,写字楼市场已经凸显其投资优势,因此,在写字楼成交价格走势上,X
5、X年出现了较大的上涨,上涨到了25558元平米。未来随着全球经济大环境的逐渐回暖,写字楼价格上涨有一定得潜力。 数据来源:北京中原研究部 4、成交呈现区域化差异 XX年东城区写字楼均价达30007元/平方米,西城和海淀两区写字楼均价也超过两万元。XX年中心城区写字楼均价继续回升,东城、西城、宣武、朝阳位列全市写字楼成交价格前四;其中西城区已突破3万大关,东城区也已超过46000元/m2;宣武区已达到33000元/m2,朝阳区仍高于海淀区位列第四。 5、XX年北京市主要写字楼区位分布分散化发展 XX、X
6、X年北京市写字楼主要分布在东城、西城、朝阳、海淀一些发展比较成熟的商圈,如CBD、国贸、朝外、西单等。XX男北京市写字楼区位分布开始出现了分散化发展,丰台、亦庄、顺义、昌平等区域写字楼分布变化较为明显。 (二)商铺市场分析 1、新增供应呈下降趋势、朝阳、海淀、房山、东城热点供应区域 XX年商业地产市场新增供应达万平方米,新增商铺7905套。XX年1-11月份商业地产市场新增供应仅为万平方米,新增商铺9393套,预计XX年全年商业地产供应将达100万平米。 XX年北京商业用房供应量仍以朝阳区为最多,供应面
7、积万平方米,占整个北京总供应量的%,其次为通州区,供应面积为万平米,占比为%,东城区列位第三,供应面积为万平方米,占比为%,预计XX年全年将延续这一供应态势。 2、XX年呈现回落趋势,小面积商铺仍是投资主流 在XX年下半年金融海啸影响下,商业市场存量较大,伴随着XX年楼市整体转暖商业市场需求呈现反弹,进入到XX年,1-11月份商业市场期房成交达到了万平米。按这一趋势预测,XX年全年商业市场需求有望突破100万平米。 进入到XX年,截止到XX年11月份,月度平均交易商铺面积仍然集中在80-130平米,单铺普
8、遍总价在200万元-350万元之间,XX年商铺市场中投资客群的投资心态越来越积极,因商铺市场受楼市调控政策的影响较小,因此受到了一些投资者的关注。 数据来源:北京中原研究部 3、XX年成交价格呈现大幅上涨趋势 随着全球经济大环境的逐渐回暖,企业经营状况的好转和经营规模的扩大,都将促使商业地产需求的旺盛。北京市商铺成交均价出现了较大的上涨,预计全年成交均价为27729元/平米。
