关于房屋异议登记制度的探讨

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1、关于房屋异议登记制度的探讨　　摘要：异议登记是《物权法》中新规定的一种登记制度类型，在我国的司法实践中发挥着重要的作用。本文拟从异议登记制度的渊源及含义、发展的必要性及其现状等方面进行阐述，并且就如何完善该项制度作一粗浅的探讨。　　关键词：不动产登记；异议登记制度；探讨　　中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）05-0-03　　在房地产交易市场中，不动产登记是一项非常重要的登记制度，几乎各个国家的立法对此都有规定。在不动产登记中，异议登记是一项必不可少的制度。从我国目前的立法来看，《

2、物权法》及《土地登记办法》、《房屋登记办法》的多部法律都规定了异议登记制度，但是仍然有许多需要完善的地方。本文将着重就异议登记制度的渊源及含义、发展的必要性及其现状来进行论述，并就如何完善该项制度作一粗浅探讨。　　一、异议登记制度的渊源及含义　　异议登记是因利害关系人对已生效且发生公示公信力的不动产登记簿上所载事项有异议时而向登记机关提出的一种登记请求。异议登记相对于本登记这一终局登记来说，是一种预备登记。异议登记制度起源于普鲁士法，最早在德国确立，后来被瑞士、日本等民事立法所采纳，成为一种重要的不动产登记制度。在德国民法

3、典中，异议登记又称异议抗辩登记，是因登记原因的无效或撤销之物的请求权（或因登记人员的过失而为错误登记的场合）而提起登记、涂销或回复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有阻止公信力之效力。[1]由此可见，异议登记的目的是在于对现实登记的一种对抗，是为了预防登记公信力失实而制定的一种措施。　　《德国民法典》第八百九十九条第一款规定：“在第八百九十四条规定的情况下，可将对土地登记簿的正确性提出的异议进行登记。”这部法典的第二款规定：“上述登记根据临时处分或者因土地登记簿中的更正涉及其权利的人的同意而进行。为了发布临时处分命令，无

4、需证实异议提出人的权利已受到危害。”日本和我国台湾地区的有关立法上也有类似的规定。比如日本《不动产登记法》中设有预告登记制度，该制度与德国法上的异议登记相似。日本《不动产登记法》第3条规定：“预告登记，因登记原因之无效或撤销，而提起登记之涂销或回复之诉时为之。但因登记之撤销而提出之诉讼，以其撤销可对抗善意第三人者为限。”这里要注意的是，日本法上的预告登记设立的目的是：为了保护第三人而不是预告登记权利人，这又和德国民法上的异议登记不同。追根溯源，主要在于日本民法保护第三人的这一规定，而不采用登记公信力的制度，而这是与德国民法

5、最大的不同。在我国台湾，旧《土地登记规则》第97条第一款规定：“因登记原因之无效或撤销，提起诉讼时，得申请为异议登记。”此外，对被涂销登记的回复请求权和因为登记人员的过失而作出的错误登记时产生的登记更正请求权也是异议登记。但台湾旧《土地登记规则》对异议登记的规定虽然参照了日本法的形式，但是依据德国法设计具体的功能，使得瑕疵意思表示不得对抗第三人制度和公信力制度之间发生了冲撞，有鉴于此，在1975年修订的《土地法》中删去了异议登记，1980年修订的《土地登记规则》对异议登记也没有作出规定，并且一直沿用到现在。删除的理由在于：

6、“异议登记须因假处分或经土地权利登记名义人之同意，为登记程序上之要件。然实际上异议登记经土地权利登记名义人同意者，极为罕见，而大多诉请法院以假处分裁定后为之。假处分为民事诉讼法保全程序中强制执行方法之一，保全程序之强制执行，须将其争执权利之法律关系定为暂时状态，使其维持现状，以便执行。否则若土地或建筑物权利转移，并经登记确认。故现行法令即以法院假处分之嘱托登记代替异议登记”。[2]　　从异议登记的渊源来看，异议登记只是一种暂时的保全，在登记错误有可能发生的情况下，为事实权利人和利害关系人提供一种暂时性的保护。异议登记是通过

7、对记载权利的异议警示，排除原来登记的公信力，暂时对被异议的权利造成一种阻却，从而使得在使用权利争议解决程序和其所能达成的更正登记实现以前，对真实的权利人、利害关系人以及交易的安全性给予一种临时的保护，而不是对物权归属或变动的一种确认性登记。我国根据国内不动产登记的实际情况，总结不动产登记的经验和教训，在实践中不断丰富和发展不动产登记制度，并且结合国内外的相关法律制度，经过多次反复验证，最终确立了异议登记制度。　　二、我国设立异议登记制度的必要性　　我国关于物权方面的立法，多年一直没有得到比较长足的发展，较其他国家相对比较落

8、后。在颁布《物权法》之后，我国才有了真正意义上的异议登记制度。首先，登记法规所规定的“公告异议”并不是登记前的必要阶段，而仅仅适用于登记机关“认为有必要进行公告的登记”。其次，“公告异议”只适用于登记机关将权利记入登记簿之前，但是对记载在登记簿上的权利是否能提出异议登记却没有规定。南京、上海等城市对该制