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1、国外共有产权住房制度实践的模式分析一、概况作为租赁权与完全产权“中间地带”的共有产权制度在许多发达国家已经有数十年的历史。具体来看，美国、瑞典、英国、加拿大、新加坡等国在共有产权制度上都已发展成熟。其中，新加坡是全国性的共有产权制度，具有高度的统一性、行政性与规划性；相比之下，美国的共有产权制度则是由市场化金融创新逐步发展成住房保障模式、从基层单位的具体运作逐步成为联邦的重要政策，是一个自“下”而“上”发展的过程，具有高度的多样性、灵活性。而瑞典、英国、加拿大等国则以一种或几种模式为主，在统一性上
2、弱于新加坡，在多样性上弱于美国。为了突出体现共有产权制度本身的特质，我们主要以美国共有产权制度为考察对象，同时关注其他相关国家的相关概况。二、市场化共有产权住房从产权主体的角度看，美国的共有产权制度可以分为两大类：一是以购房人互助、形成股份制合伙人购买住房的形式；二是以购房人与信贷机构形成产权共有。1、购房人互助模式所有购房人5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,est
3、ablishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve投资成立一个合伙公司，以公司名义申请贷款购买（整栋或一批次）住房。每个购房者并不持有单套住房产权，而是持有该公司的股份。对具体的居住、出租、转让、抵押等行为通过“公司章程”确定。住房不能以单套形式转让，只能以股权出售方式进行。一般出
4、售时须经公司管理委员会批准，对买受人进行一定的考察，但对出售价格并不限制。这类共有产权住房是单一的购房人与其他购房人群体之间的产权共有。这一成立的公司实体是市场化的，所属住房资产面向整个潜在市场开放，投资人按产权比例获得所有市场增值收益。这一模式早在19世纪末期就开始出现，并在上个世纪里发展到比较成熟的阶段。进入上世纪70年代后，这一模式在提高全国住房自有率上发挥的功能逐步缩小。2、信贷创新模式通过信贷机构金融创，降低信贷门槛或信贷成本来换取一定的住房资产增值收益，也称为股权化贷款（Shared-
5、EquityMortgages,SEM）。这一模式是单一的购房人与社会化金融机构之间的产权共有，权利约束通过信贷合约进行确定，购房人与金融机构在产权转让环节对收益进行分配。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictr
6、ansportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve这一模式主要经历了两个发展阶段。第一阶段是1995~2005年，这一阶段的融资结构设计相对简单，但风险暴露的敞口较大，风险的积聚一方面带来了住房自有率从65%到69%的大幅提高，另一方面也带来了2007年次贷危机的隐患。为了进一步优化这一信贷模式，第二阶段2006年以后，金融机构对融资结果进行了优化，避免了风险过度积聚的隐患。（1）1995~2005：固定比例收益早期的股权收益分配模式
7、是金融机构提供一定比例的本金，这部分资金不再支付利息，但需在住房转让环节按比例取得增值收益。由于获得收益的时期不确定性、住房资产折旧的潜在亏损等因素，一般金融机构分得的收益比例会高于前期本金支持的比例。如在买房阶段，金融机构为购房人支付了20%的价款，在住房转让后，金融机构除了收回本金，还可获得40%~60%的增值收益。通过经济模型测算可知，这类信贷具有融资成本随时间降低、内部收益率随时间增加的特征，这就会激励购房人延迟还贷或转让住房。对投资者而言，其预期风险会不断增加，甚至面临迟迟无法兑现的困境
8、。随着2005年后美国信贷资源逐步收紧后，住房次贷的问题就逐步显现出来。（2）2006至今：可变比例收益近几年来股权式信贷采取了可变比例的模式，购房人所持有的产权比例随时间以固定比例降低。分析可知，对购房者而言，这一模式的年均资金成本与时间无关，因而信贷者延迟还款的激励问题得到了解决。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthe
