房屋维修管理课件

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1、第5章房屋及设施设备管理通过本章学习，了解房屋维修管理、房屋质量管理、房屋维修日常养护等概念；了解物业设备的分类和物业设备管理的内容；掌握房屋完损等级的划分和评定方法、房屋维修工程的分类和范围、房屋维修日常养护的类型和内容、物业的设施设备分类、物业设施设备维修工程的分类。第5章房屋及设施设备管理房屋及设施设备管理是指物业管理企业通过掌握房屋与设施设备的质量状况和运行状况，对房屋及设施设备进行日常维修养护或维修施工，以保证房屋及设施设备的安全、正常使用。5．1房屋维修管理房屋维修管理是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养，还包括不同等级房屋功能

2、的改善更新改造。5．1．1房屋维修管理内容1.房屋质量管理房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。（1）房屋完损等级1）完好房2）基本完好房3）一般损坏房4）严重损坏房5）危险房（2）房屋完损等级的评定1）房屋结构的分类①钢筋混凝土结构②混合结构③砖木结构④其他结构钢筋混凝土结构房屋砖木结构竹屋江苏南京两院士设计竹结构安居房抗震8度2）房屋完损标准的项目划分房屋的结构组成部分分为五个分项：基础、承重构件，非承重墙、屋面和楼地面。房屋的装修组成部分分为五个分项：门窗、

3、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修。房屋的设备组成部分分为四个分项：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针、电梯等）。3）房屋完损等级评定方法①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法（a）完好房（b）基本完好房（c）损坏房（d）严重损坏房②其他结构房屋完损等级评定方法（a）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。（b）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。（c）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损

4、坏房。（d）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。③危险房屋的鉴定与处理对危险房屋的鉴定与处理，应按照国家建设部1989年颁布的《城市危险房屋管理规定》（2004年修订见文档）和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99见文档）执行。（3）房屋完损等级评定的基本方法房屋完损等级评定的基本方法分为定期和不定期两类。定期评定一般是每隔1～3年（或按各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进行检查，评定完损等级。第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、

5、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级；第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级；第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。不定期评定（4）房屋完损等级评定的要求1）在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，要对整栋房屋的完损情况进行综合评定。2）要以实际完损程度为依据评定，不能以年代来代替标准，也不能以原设计标准代替完损等级。3）要掌握好评定等级的决定因素和标准。4）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。5）评定严重

6、损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。6）在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显不足的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。2．房屋维修计划管理物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟订维修方案；有计划地组织房屋按年轮修；分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。3．房屋维修施工管理房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理。物业管理企业应根据《城市房屋修缮规定》（建设部已废止）、《建设工程质量管理条例》及《房屋修缮工程质

7、量检验评定标准》等，强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等。4．房屋维修质量管理5．房屋维修资料管理物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的档案资料要做好收集、管理工作。5．1．2房屋维修工程分类根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程。1．小修工程小修工程是指为确保房屋正常使用，对房屋使用中的正常的小损