大城小室营销推广总案

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1、大城小室营销推广总案目录第一篇项目分析研究3.0项目分析研究3.1项目SWOT分析3.1.1项目整体优势3.1.2项目整体劣势（W）3.1.3项目竞争机会（O）3.1.4项目市场威胁（T）3.1.5项目竞争力分析第二篇项目整体定位4.0项目整体定位1.1项目主体目标客户群分析284.1.1项目主体客户群年龄284.1.2项目主体客户群学历284.1.3项目主体客户群区域284.1.4项目主体客户群职业284.1.5项目主体客户的收入水平284.1.6项目主体客户的家庭结构294.1.7项目主体客户群取向294.1.8项目主体客

2、户群需求294.1.9项目主体客户群来访形态294.1.10项目目标客户群定位291.2项目的形象定位311.3项目的产品定位31第五篇项目主题概念335.0项目主题概念345.1项目主题概念策划345.1.1主题概念提出345.1.2主题概念的内涵345.1.3主题概念元素355.2项目的核心价值组成36第六篇项目整体营销攻略456.0项目整体营销攻略466.1整体营销策划466.1.1区域市场背景466.1.2项目整体营销策略476.1.5项目营销组合策略506.1.3情景营销策略476.1.4项目价格策略486.1.6项

3、目特色营销策略546.1.7现场销售运作策略566.1.9公关促销运作策略576.1.11俱乐部营销策略576.1.12针对性营销策略58第七篇项目整体包装717.0项目整体包装727.1项目包装要求727.1.1项目包装目的727.1.2项目包装区域727.2项目包装主题737.3项目基础包装（VI视觉识别系统）737.3.1目的737.3.2应用737.4项目形象包装747.4.1项目周边道路包装建议747.4.2项目销售通道包装建议777.4.3项目工地现场包装建议777.5项目展示形象787.5.1项目销售中心包装建议

4、787.5.2项目样板房包装建议797.5.3项目各类销售物料、资料建议79第八篇项目宣传推广808.0项目宣传推广818.1宣传推广遵循原则818.2宣传推广的目的818.3项目宣传推广策略818.3.1项目宣传推广总体策略818.3.2宣传推广区位界定828.3.3宣传推广受众界定828.3.4宣传推广媒体组合界定828.3.5宣传推广诉求838.3.6推广主题安排838.3.7具体宣传运作方案86第九篇开发商品牌导入策略879.0金林品牌导入策略889.1金林品牌的隐性价值889.4.2品牌个性界定939.5金林品牌战略

5、导入策略949.5.1金林品牌个性认知阶段949.5.2品牌建立积累阶段949.5.3品牌维护和应用阶段949.6项目品牌建设和维护管理959.6.1项目品牌与企业品牌的关系959.6.2本项目品牌建立的核心因素959.6.3品牌导入方案98第十篇项目阶段性营销模式大城小室整体营销之阶段划分第一阶段：销售准备期第二阶段：蓄水造势期第三阶段：形象推广期第四阶段：公开发售期第五阶段：保温热销期2.4.大城小室各营销阶段之营销策略由于大城小室项目的特殊性,包括项目的总体利润规模、销售周期、用于项目营销的投入费用总量、以及其项目营销对

6、象和营销目的等多方面因素决定，其营销及模式不可能采用常规模式。在项目营销过程中，我司建议采用以显性销售为主、隐性销售为辅，两种销售形式相互结合，贯穿于整个营销周期。2.4.1.销售准备期2.4.1.1.时间确定2005年3月至7月中旬2.4.1.2.营销推广思路及目的从多角度入手，完成项目营销的准备工作。2.4.1.3.工作主题1）项目的方案报批及相关手续的完成。2）项目总体营销思路的确定。（3月底以前）3）项目形象系统的设计完成。（3月底以前）4）项目销售中心的修建。（5月底以前）5）项目现场的包装。（6月底以前）6）销售物

7、料的设计及制作。（7月底以前）7）销售人员的招聘及培训。（7月中旬以前）2.4.1.4.本阶段营销工作重点：A、项目形象系统的设计完成：这是整个项目推广工作的开展前提，也是本阶段营销工作的重点。广告公司应在3月底之前完成项目VI的设计工作。B、项目销售中心的修建：关于项目销售中心的设置，目前有三种选择：在项目临街商铺修建完工之后，将销售中心设在其中；在项目附近租赁合适的铺面设售楼部；在项目用地外围修建临时建筑，作售楼中心使用三中方式。我们认为，在这三种方式中，第一种方案将销售中心设在临街商业用房中的明显优势是转化了销售中心的修

8、建成本，但是，最大的问题是无法保证售楼中心能够按时投入使用，是项目错过最佳的上市时机，丧失绝佳的市场时机，不仅影响到大城小室的销售，更重要的是影响浩林在整个2005年及今后的项目滚动开发。第二种方式虽然既可降低修建成本，又可以满足项目把握绝佳市场时机的要求，但是，最大的问题是