大城小室后期广告企划方案

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1、大城小室广告企划方案——配合项目第二阶段销售二零零四年十一月PART1广告在销售第二阶段的作用PART2广告诉求点确定PART3媒介方案及广告计划PART4广告表现PART1广告在销售第二阶段的作用广告在销售第二阶段的作用PART1销售第二阶段背景全部房源的释放。为避免因政策变动可能给本项目带来的风险冲击，本项目将加快销售节奏，预计将于2005年元旦前基本结束本项目销售。鉴于开盘销售期市场的良好反映，销售部将在销售第二阶段提价销售。第二阶段销售——短平快战役广告在销售第二阶段的作用PART1目前存在的销售困难经过第一阶段开盘热销后，意向客户均已签约，目前为第二阶段销售积累的意向客

2、户尚不足以支持短平快战役。C、D及双A户型销售困难。商铺销售客户积累不足。第二阶段广告——输送足够弹药广告在销售第二阶段的作用PART1广告目的对应广告要求广告目的短时间积累大量客户配合难销户型、商铺推广广告要求广告具有针对性和冲击力广告中将特别推荐PART2广告诉求点确定广告诉求点确定PART2思路阶段性唯一卖点或创新卖点成交客户分析竞争对手分析最能打动目标客户的卖点广告诉求点确定广告诉求点确定PART2以区域客为主，上海北部4区（虹口、杨浦、闸北、普陀）占成交客户的65%。外省客户占成交客户的15%，主要集中在浙江省，其中温州客户占5%。成交客户分析——区域分析广告诉求点确定

3、PART2成交客户分析——用途分析投资兼自用的客户更具有投资客的特征。广告诉求点确定PART2成交客户分析——投资客投资心态分析更多的看中物业未来升值。熟悉并认可区域概念，较容易分析出产品之于单价的合理性。手中有闲钱，只要总价在可承受范围内，就会决定购买。投资客决策重点——地段未来升值潜力+可承受总价+较合理单价广告诉求点确定PART2成交客户分析——自用客购买心态分析基本为区域客，熟悉并认可区域概念，工作离项目所在地较近，偏爱住新房。只要总价在可承受范围内，就会决定购买。自用客决策重点——地段+可承受总价+新房广告诉求点确定PART2竞争对手分析——选择标准同一区域——虹口区。

4、同一物业类型——纯小户型SOHO，土地办公性质。面积相近——单套面积在40—60平米。上海多伦多.民达大厦（在售）国际明佳城（售完）恒升半岛（售完）广告诉求点确定PART2竞争对手分析特征主力户型面积单价区间主力总价区间大城小室34m2—45m210000元/m2—12000元/m242万—50万上海多伦多44m2—49m215500元/m2—16000元/m270万—80万国际明佳城53m2—60m213000元/m2—14000元/m270万—80万恒升半岛40m2—65m218000元/m272万—117万本项目区域内无直接竞争对手。本项目相对竞争对手最大的优势——总价低，

5、单价合理。广告诉求点确定PART2广告诉求点确定第一诉求点——地段未来升值潜力四川北路——国际化消费大都市的核心圈商业街，目前整体改造进行中；海伦西路改造进行中东宝兴路站旁——快速便捷的交通近上海多伦多路——高尚的文化氛围第二诉求点——低总价广告诉求点确定PART2广告诉求点确定第三诉求点——全装修水景小户型SOHO俞泾浦——亲水零接触，规划中旅游码头已建成的四川北路绿地以此为依托，四川北路中段将规划成为生态与商贸融合的黄金腰带最具有附加价值——景观广告诉求点确定PART2广告诉求点确定C、D户型核心卖点——总价低双A户型核心卖点——办公房90平米，面积非常适合发展中的小公司商铺

6、核心卖点——核心商圈旁、地铁站旁、社区依托，前景好33—80平米商铺，面积小，投资总价低特别推荐：C、D户型及双A户型、商铺PART3媒介方案及广告计划媒介方案及广告计划PART3前期至开盘期广告总结——平面媒体效果：据案场所提供的媒体效果分析——《新闻晨报》的效果好于《新民晚报》。——《上海楼市》由于其针对性强，能满足购房者需求，故而效果比较理想。——电信帐单、夹报的效果也较佳。媒体：从7月份开始到10月中旬，在平面媒体《新闻晨报》、《新民晚报》、《生活速递》、电信帐单、《温州日报》、《上海楼市》均做过广告。因此下个阶段，以《新闻晨报》、《上海楼市》为主流媒体，其他媒体为辅助，

7、争取让销售额度达到预期目标。媒介方案及广告计划PART3前期至开盘期广告总结——户外媒体效果：户外媒介历来能吸引更多人关注，广告效果均衡。形式：围墙、吊旗、对旗、户外广告牌、横幅因此下个阶段，用户外媒体——巨幅，来吸引人眼球，聚集人气，加紧热销。媒介方案及广告计划PART3前期至开盘期广告总结——网络媒体效果：不佳。形式：房产之窗网络广告、三维动画。因此下个阶段，不考虑此类媒体。媒介方案及广告计划PART3前期至开盘期广告总结——销售辅助广告效果：光销海就已经加印过两次，证明是有