2009年xx长沙融圣国际项目营销策略报告

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1、融圣国际项目营销策略报告思维导图项目基本情况市场分析政策解读市场预测竞争分析营销战略销售诊断策略体系推广策略营销策略内功修炼客户策略目标确定2中央政府4万亿救市关于促进我市房地产业健康发展的若干意见（内容略）湖南18条新政出台08年重点政策回顾政府4万亿救市。其最核心的意义是树立消费者对市场的信心，刺激消费，促进社会经济的稳定向前发展。为房地产行业的发展提供了良好的社会环境和市场环境。同时地铁的规划建设，对沿线项目也有较大促进作用。1、政府大力推行经济适用房货币补贴，目的是刺激目前低迷的商品房市场的需求；2、对房地产开发过程规费进行清理将整顿

2、，放宽开发税费，虽然在一定程度上减轻了开发商的部分资金压力；3、公积金首付比例下调，贷款期限延长，可以刺激部分利用公积金贷款购房的客户购买商品房的积极性；1、很大程度上减轻了开发企业的资金负担，缓解了开发企业的资金压力；2、降低了购房者的购房门槛以及购房压力；3、积极的舆论导向对树立消费者的信心具有一定的推动作用。308年重点政策回顾二套房政策松动，满两年二手交易免征营业税央行利率数次调整政策出台背景：全国房地产行业陷入低迷政策出台目的：刺激二手房交易，促进房地产市场的回暖政策对房地产市场的影响：1、对推动二手房市场的交易具有较大的积极意义2、

3、对推动投资者的回归市场具有一定的吸引力；3、对促进新房市场的回暖具有一定的推动作用。政策出台背景：经济危机爆发、房地产市场低迷以及股市直线下滑政策出台目的：刺激消费，促进经济发展，应对经济危机，降低银行信贷风险政策对房地产市场的影响：1、降低消费者的购房门坎和购房压力、有利于推动消费者的购房积极性；促进房地产市场的回暖；2、降低开发企业的建设成本和资金压力，有利于避免房地产市场恶性竞争事态的扩大，避免烂尾楼盘出现，促进房地产行业的稳定健康发展;4宏观政策核心结论（1）08年的政策主要以刺激住房消费和市场回暖为主；（2）虽然央行银根放宽，但是对于

4、房地产开发企业贷款方面并没有实质性的动作；开发商的资金问题不解决，09年房地产市场的环境将继续恶化。（3）08年出台的一系列政策虽然取得了一定的效果，但是由于只是治标不治本，没有达到刺激楼市回暖的目的；（4）未来一年的政策走向将朝着有利于房地产市场回暖的方向发展，对房地产行业起着重大作用的“土地闲置处理”政策、“二套房”贷款政策以及“银行对房地产企业的信贷政策”等，都将有可能放宽。（5）为进一步刺激消费、拉动内需，央行将继续采取下调利率的措施。摘自：恒嘉地产08市场年报（客户版）.doc5报告思维导图项目基本情况市场分析政策解读市场预测竞争分析

5、营销战略销售诊断策略体系推广策略营销策略内功修炼客户策略目标确定609年市场预测——供求篇市场供应继续高居不下，市场形势严峻，竞争激烈。2009年长沙楼市各板块预计推出货量表如右：板块名称09年预计推出货量（万平方米）市中心板块124.44—136.411沿江板块75.21—92.21北城板块37.3—44.3四方坪板块33.21月湖板块51.68—53.68体育新城板块106.99—116.99尚东板块88.98—94.98南城板块225.28—252.28市府板块133.63—153.13麓谷板块70.42—77.42麓南板块53—63全市

6、约1200—1300（加上不知晓项目的上市量）709年市场预测——供求篇目前市场供大于求，销售形势严峻。经济危机来袭、部分消费者将推迟购房计划，供求矛盾进一步凸显。经济危机809年市场预测——产品篇由于长沙市消费者的传统消费习惯以及往年成交户型的构成情况均以90平方米以上的中大户型为主，为了迎合消费者的消费需求，各项目仍将会以90平方米以上的产品为主打产品。2009年长沙商品房市场仍将以90平方米以上的中大户型产品为主。中小户型受欢迎，大户型产品则将因为总价过高、消费者收入下降，目标客户群体进一步缩小而导致销售受阻。面对经济危机及低迷的市场状态

7、，为刺激消费者的购买欲望，各项目将在产品方面力图寻求突破，以创新产品来打动消费者。产品品质将成为重要的竞争砝码，理性的消费者，光靠价格策略明显已经远远不够，产品品质的好坏将决定消费者的购买意愿。目前本案剩余货量中主要以130平方米以上的大户型产品，面对的销售压力不言而喻。909年市场预测——价格篇长沙商品房价格将进入新一轮的调整期各项目将继续在价格方面做出调整，但是，由于目前长沙房价格已经调整至比较合理的区间，所以2009年，除部分项目的价格调整幅度比较大以外，整体价格市场的调整幅度不会很大，预计调整幅度在10%—15%之间。价格仍将是各项目刺

8、激需求的重要手段面对明年严峻的市场竞争形势，为在竞争中立于不败之地，各项目除了加强项目的自身的品质及项目宣传攻势以外，价格方面的措施仍将是各项目刺激消