天下MINI国际项目营销策略报告

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1、第一篇项目属性分析3—、项目概况3二、项目属性分析3三、项目SWOT及应对策略4四、项目概念输出基本要求6五、物业发展方向建议7第二篇项目定位9—＞项目市场定彳立9二、项目形象定位10三、目标客群定位11四、项目销售价格定位13第三篇项目营销16—、总体营销战略16二、媒介推广战略20三、泰盈模式营销策略在本案实操中的运用23四、项目阶段性营销战术26五、楼盘包装建议31六、项目入市时机安排33七、认筹解筹方案33八、销控方案37九、项目销售价格策略38十、最低开盘条件38~、项目开盘方略3942第四篇项目销售与施工的配合第五篇销售执行43一、正式销售中心

2、功能划分细节建议43二、销售风格建议45三、销售物料准备47四、人员配备与现场管理49五、最佳备战状态实现52第一篇项目属性分析—、项目概况1、地理位置项目地处台北一路特2号，位于CBD中央商务区核心地带。东临台北路；南至解放大道，武广商圈；西靠城市纵向主干道之一的新华路；北面与喷泉公园遥遥相望。2、项目简况项目主体结构即将封顶，为独栋28层的高层建筑，主要以1X1、2X1和复式为主，总计235户。二、项目属性分析1、地块属性解读房地产不动产属性可依据地段（房地产项目所处的区间和方位）、交通（私人交通和公共交通状况）、地价（土地成本和获得的难易程度）、环境（

3、项目周边的自然环境和人文环境）、设施（包括市政设施和生活设施）、规划（政府对项目所在区位的意图）等六大指标分为成熟型地块、潜力型地块、风景型地块和配套型地块四种类型。＞成熟型地块：地块在交通、地段两项指标上优势明显。成熟型地块配套设施完善、开发价值较高。＞潜力型地块：地块在地价、规划两项指标占据优势。潜力型地块配套设施相对较差，但有较大的发展空间。＞风景型地块：地块在环境指标上优势突岀。风景型地块依靠优质、稀缺的自然资源形成产品竞争力。＞配套型地块：地块在设施配套指标上有突出优势，配套型地块依靠成熟的配套资源，提高产品的附加值。结合以上不动产属性的研究，天下

4、•MINI国际的地块属性为:成熟、配套型地块。2、项目属性根据酒店式公寓的性质分类，可分为三大类型：旅游型、居住型和商务型。项目所处的位置位于CBD中央商务区核心地段，周边汇集了众多的甲级写字楼和其他办公场所，为武汉市典型的标志性建筑群，结合这一特点，本项目具备打造商务型酒店式公寓的条件。在产品特点上，项目配有落地窗、露台、阳台、单独橱卫以及泛休闲会所等设施，从该角度考虑，本项目也具备打造居住型酒店式公寓的条件。综合以上因素考虑，祁且适宜杀這集商务、居住为一体的复合型酒店式公寓。三、项目SWOT以及对应策略1、项目优势分析■区位优势CBD中央商务区核心地段，

5、甲级写字楼林立，国际金融一条街等；邻近武广商圈，商业氛围也极为浓厚，因此区位优势明显。■景观优势拥有小南湖、西北湖、喷泉公园等城市中心区稀缺的优良水景资源。■交通优势解放大道、建设大道、新华路等城市主干道与台北路等路网系统围绕其中，20余公交路线通达武汉三镇，交通极其便利。■客群优势项目周边甲级写字楼和大型商场、购物中心林立，汇集了大批城市高端消费群体，针对本项目的产品特点和体量，具有丰富的客群资源。2、项目劣势分析■噪音污染项目地处繁华闹市区，车辆往来频繁，噪音污染较大规避方法在建材选材上，采用隔音效果好的材料，可消除部分城市噪音。■投资商品牌投资商为首次

6、涉足房地产项目开发，品牌价值尚有待建立。规避方法通过强有力的策划团队打造独特的产品，形成产品的“唯一性”，并且通过强有力的执行团队来迅速消化产品，提升产品价值，从而为投资商赢得口碑；此外通过合理有效的宣传推广来为项目营造知名度和美誉度，提升投资商品牌。3、机会点■区域价值持续提升由于武汉第一高楼一一国际金融大厦即将落成，将会吸引越来越多的投资群体，并且将会有大量的企业进驻，区域价值将持续提升。■本地酒店式公寓市场不成熟新华路、西北湖版块历来是武汉市的高档住宅区，周边高楼林立，豪宅众多。但是以小户型、小面积为主的酒店式公寓项目相对较少，因此酒店式公寓产品在该区

7、域内市场该具备一定的竞争力。■本地市场的酒店公寓配套服务欠完善1!目前该区域内酒店公寓产品主要以云湖格调、天瑞国际为代表，该类项目的酒店配套及服务均不完善，令本项目在同质化竞争中更具优势。4、威胁点■定位较高，价格偏高于市场由于项目定位较高，因此，入市价格略高于市场水平，客户群接受较困难。规避方法依照前期定位标准，打造产品的独特性，增加产品的附加值，以提升产品的性价比，以高品质、高品位提升项目价值，弱化客户对价格的心理抵触。、概念输出的基本要求为了产生理想的营销效果，我司拟采用概念输出的方式为营销的辅助手段之一，并具有针对性的给物业发展方向作出建议。1、概念

8、输出总则概念输出以快速完成销售为目的，采用分阶段输出