郴州仿古商业街（裕后街定位）

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1、裕后街整合推广提案联智广告（中国）有限公司郴州房地产推广设计有限公司2011年07月谨呈：建工集团·同人置业A定位策略B项目定位C招商策略目录D业态规划郴州裕后街项目作为郴州的重点旧城改造项目，面对着开发商与政府的期望、自身的特色挖掘与市场消费者和商家的需求偏好等多种因素的影响，那么应如何进行战略定位？凌峻认为，建工相山公司必须要在想做、可做、能做三个思路中寻找重合点——交集点（想做∩可做∩能做=该做），才能规避项目开发的风险，真正实现开发的成功。想做可做能做三者的重合点——该做定位策略广泛吸引目标客户群，实现持续经营；经营越来越好，消费攀升，租金水平

2、不断提高；利用本项目建工相山公司成功开拓郴州市场打下坚实的基础；在郴州建立企业品牌；项目成为郴州的城市新名片，到郴州必到裕后街；实现整个区域土地价值的全面提升。想做----项目影响力大，企业品牌建立从发展商的角度，打造成在国内具有广泛影响力的仿古商业项目，影响力大，同时在郴州建立自身的企业品牌，为开拓郴州市场打下基础，并提升区域土地价值。成为全国知名的仿古商业，媲美一二线城市的知名商业街，如磁器口、宽窄巷子等；以项目开发为楔入点，实现整个片区的全面旧城改造与升级；全面挖掘城市传统文化底蕴，实现从传统“产业郴州到旅游郴州”的转变；挖掘城市价值，吸引越来越

3、多的外来投资者到郴州投资，引领城市经济的提升与城市面貌的改善。想做----全面提升城市形象从政府的角度，利用项目的成功运营全面提升城市形象想做影响力大，企业品牌建立全面提升城市形象项目定位不仅面向郴州，更应站在全国一流商业的高度，打造郴州的名片。项目开发的有利因素：项目是郴州的商贸发源地，古迹丰富，如犀牛井、美女梳头石、涌泉门等，因此具备了打造成湘南风情仿古街的基础条件；紧临郴江，未来改造后的滨江环境极佳，因此具备了形成沿江风情商业的条件；临近城市中心繁华区，仅几百米距离，因此容易实现对繁华商业区人流的引导；可做----融古今文化于一体的商业街项目开发

4、的有利因素：项目体量大，包括郴江两岸整个片区，未来还将建设有大型影院、大型购物中心等，形成有望形成郴州的新商圈。是市内唯一的历史文化保护街区，政府投入力度大，因此要顺应此一利好，大力宣传政府的投入力度；靠近南塔公园，有利于对休闲娱乐人流的聚集。可做----融古今文化于一体的商业街项目开发的不利条件：交通环境一般，车辆无法进入，缺乏停车位置，而纵观国内各类大小商业项目，停车场是否满足实际需求对于商业项目的经营有着极关重要的作用，决定着项目未来经营的好坏，因此本项目必须要相当重视停车场的建设，因地制宜，在主入口附近建设立体停车场，并在多个出入口实现分散停车

5、，最大程度满足停车的需求；可做----融古今文化于一体的商业街项目开发的不利条件：地块内外多为低档次的商业，高端消费氛围难以形成，需要对地块内外进行全面改造，内部小商铺统一经营；周边均为破旧的民居，同时郴江水浑浊，因此需要政府花大力气进行全面改造；地块形状呈现长条形，难以建造大型集中商业，因此必须以中小型商业为主；南北两大地块被燕泉河所分隔，难以形成连续性，因此在南北地块业态规划上要有所区隔；可做----融古今文化于一体的商业街项目开发的不利条件：临近商业中心，但目前尚不属于商业繁华地段，因此在业态规划上要与传统商业中心进行互补；原为不良人员聚集地，市

6、民认可度不高，因此要在宣传上树立良好形象，并且要通过环境与经营的改善来改变市民的传统印象。可做----融古今文化于一体的商业街可做----融古今文化于一体的商业街综合以上地块的有利及不利因素，本项目区位条件好，自身独有的古韵风情必须要保留和挖掘，突出自身特色，利用沿江环境和历史文化内涵作为项目的核心竞争力，并着力解决停车问题，营造具有鲜明特色消费场所，且借势形成郴州新商圈。可做区位佳，环境好，古迹丰富保留建筑条件限制停车问题需要着力解决充分利用自身的优势区位及历史文化资源形成核心竞争力，同时着力解决停车问题，并以中小型商业规避建筑上的不利因素，利用差异

7、化定位形成自身独特的消费吸引力，最终形成郴州新商圈。郴州作为三线城市，影响力有限，项目知名度的培育也需要时间，因此首先要立足本地，深入挖掘本地消费市场，逐步扩大对外影响力；目前市内已经拥有多条商业街与集中商业，竞争激烈，且业态定位相近，同质化现象严重，因此本项目要采取差异化竞争策略；市民已经形成的较为固定的消费习惯与消费场所，普通的商业形态已经难以对其产生较大的撼动力，因此本项目要突出自身的新鲜感与吸引力。能做----立足本地，差异化竞争从市内竞争商业的角度，商业竞争激烈，市民消费习惯形成，因此本项目应首先立足本地市场，利用新颖的业态采取差异化竞争策略

8、。餐饮类商家入驻意向强烈，以土菜馆为主（脆皮狗肉馆、老桂东土菜馆），能承受的租金水平不高，但其