房地产周期波动分析论文

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1、房地产周期波动分析论文房地产周期波动分析论文房地产周期波动分析论文房地产周期波动分析论文房地产周期波动分析论文房地产周期波动分析论文房地产周期波动分析论文房地产周期波动分析论文　　一、房地产周期波动的涵义　　房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复、复苏一繁荣—衰退—萧条四个环节。尽管房地产波动幅度、波动频率、持续时间等方面都存在明显区别，但是就其在连续运行过程中周期性出现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本质特征而言，各具特色的房地产波动则又是相同的，表现出相

2、似性和规律性，即在房地产业运行过程中，房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复的周期波动，因此房地产周期也可以称为房地周期波动。正是在这种意义上，房地产波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动，而房地产周期则可以称为房地产经济从波峰到波谷的周期性波动。　　首先，房地产周期是宏观经济周期在房地产领域内的表现形态。房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产领域内的表现形态。　　其次，房地产周期是房地产经济运行过程中的周期波动。房地产周期首先表现房地产波动，它是房地产运行过程中的波动形态，是波

3、动过程中出现的扩张与收缩，或者复苏—繁荣—衰退—萧条性的周期性的波动特征，只有呈现出周期循环特点的周期波动，才可以称为严格意义上的房地产周期。因此，可以说房地产周期是房地产周期波动，但房地产波动并不一定都表现为房地产周期。　　总之，房地产周期或房地产周期波动应当从三个方面完整地理解:第一，长度不同，振幅不等的房地产周期，具有相似的波动模式，即都表现为扩张与收缩交替循环、衰退—萧条—复苏—繁荣往来运行的周期性波动形态，或者说房地产周期具有相同的展开过程，由此形成房地产周期的规律性。第二，具有相似波动模式的房地产周期，虽然在引发波动的具体原因和波动路径上存

4、在各不相同的表现形式，但在本质上仍然具有相似的波动传导机制，大体上分析都可以从外部冲击与内部传导两个方面进行分析。第三，具有相似波动机制和展开过程的房地产周期，在波动的持续时间、振动频率、波动幅度等方面存在明显的差异，从而形成各具特色、千差万别的波动形态，由此构成房地产周期波动的特殊性。显然，只有从这三个方面综合起来分析，才可能称得上是完整意义上的房地产周期或房地产周期波动。　　二、目前我国房地产周期波动存在的问题　　我国1986-1990年第一个房地产周期，1987和1988年是扩张期，而1989年和1990年就进入收缩期；1991-1996年的第二

5、个房地产周期中，1991,1992和1993年是扩张期而1994,1995和1996年是收缩期。1997年到2007年这段时间，随着经济体制改革的逐步深化，经济周期的扩张收缩比有提高的趋势。这是由于我国房地产经济在保持快速增长的同时，经济效益也有所提高。　　纵观这几轮周期来看，虽然我国房地产周期波动的状态特征已经表现出以下趋势:房地产周期波动的频率将缩小，长度将增加；波动幅度将减少；衰退与扩张的时间比将减少，房地产周期每一阶段的变化也将呈波浪式。这表明我国房地产周期波动的整体态势已有所改善。但在对我国房地产周期波动作进一步思考后，我们就可以发现我国房地

6、产周期波动仍然存在以下问题:　　1.是消费需求缺乏型周期。由于我国住房制度长期以来是福利分房制，一个真正稳定的消费主体基础还不强。因此我国房地产经济周期一直处于消费需求缺乏基础上，而在我国福利分房制度取消后，房地产的消费需求才真正释放。这种局面有所改善，但仍需加强。　　2.是明显的政策周期型波动。在经济扩张政策和经济紧缩政策的相互交替变动作用下，使得转轨时期的我国房地产经济具有明显的政策周期特征，政策因素对我国房地产周期波动发挥着重要作用。在1986-1990年的房地产周期中，就是在改革开放的指导方针和土地有偿使用、宪法允许土地批租的政策刺激下导致房地

7、产经济迅速扩张的。在1991-1996年的房地产周期中，房地产经济是在邓小平视察南方发表重要谈话、十四大召开以及加快改革、开放、建设步伐的推动下而启动的。　　3.是数量型的简单扩张或收缩。我国的房地产经济周期性波动大多为产量、产值在原有技术水平和产品结构基础上的扩张或收缩，没有明显地伴随着技术水平的升级和产品结构的高级转换。周期性出现的高涨与低潮只表现为资本数量(固定资产投资)扩张或收缩引起的产出大波动，没有出现大规模的资本存量调整与更新(如企业的重新组合、兼并、破产等)。　　4.是产品倾斜性波动。把房地产产品分解为经济适用房、中档商品房、高档商品房和

8、别墅等三部分，相比之下高档商品房的波动幅度和频率都高于中低档商品房，表现为明显的高档商品房倾斜