城市住宅物业管理及对策研究

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1、城市住宅物业管理及对策研究　　一物业管理服务的属性　　经济学理论通常根据消费过程中的排他性和竞争性①来定义私人产品和公共产品，认为同时具有竞争性和排他性的产品是私人产品，而所谓公共产品是指增加一个人对该物品的消费，并不同时减少其他人对该物品消费可能性的一类物品，其中公共产品还可以细分为纯公共产品和混合产品②城市住宅物业管理及对策研究　　一物业管理服务的属性　　经济学理论通常根据消费过程中的排他性和竞争性①来定义私人产品和公共产品，认为同时具有竞争性和排他性的产品是私人产品，而所谓公共产品是指增加一个人对该物品的消费，并不同时减少其他人对该物品消费可能性的一

2、类物品，其中公共产品还可以细分为纯公共产品和混合产品②城市住宅物业管理及对策研究　　一物业管理服务的属性　　经济学理论通常根据消费过程中的排他性和竞争性①来定义私人产品和公共产品，认为同时具有竞争性和排他性的产品是私人产品，而所谓公共产品是指增加一个人对该物品的消费，并不同时减少其他人对该物品消费可能性的一类物品，其中公共产品还可以细分为纯公共产品和混合产品②城市住宅物业管理及对策研究　　一物业管理服务的属性　　经济学理论通常根据消费过程中的排他性和竞争性①来定义私人产品和公共产品，认为同时具有竞争性和排他性的产品是私人产品，而所谓公共产品是指增加一个人对

3、该物品的消费，并不同时减少其他人对该物品消费可能性的一类物品，其中公共产品还可以细分为纯公共产品和混合产品②城市住宅物业管理及对策研究　　一物业管理服务的属性　　经济学理论通常根据消费过程中的排他性和竞争性①来定义私人产品和公共产品，认为同时具有竞争性和排他性的产品是私人产品，而所谓公共产品是指增加一个人对该物品的消费，并不同时减少其他人对该物品消费可能性的一类物品，其中公共产品还可以细分为纯公共产品和混合产品②城市住宅物业管理及对策研究　　一物业管理服务的属性　　经济学理论通常根据消费过程中的排他性和竞争性①来定义私人产品和公共产品，认为同时具有竞争性和

4、排他性的产品是私人产品，而所谓公共产品是指增加一个人对该物品的消费，并不同时减少其他人对该物品消费可能性的一类物品，其中公共产品还可以细分为纯公共产品和混合产品②城市住宅物业管理及对策研究　　一物业管理服务的属性　　经济学理论通常根据消费过程中的排他性和竞争性①来定义私人产品和公共产品，认为同时具有竞争性和排他性的产品是私人产品，而所谓公共产品是指增加一个人对该物品的消费，并不同时减少其他人对该物品消费可能性的一类物品，其中公共产品还可以细分为纯公共产品和混合产品②。从生产者的角度来看，在不拥挤的情况下对混合产品的消费不排斥和妨碍他人对该类产品的同时享用，

5、也不会减少他人消费该类公共产品的数量和质量，因而具有一定程度的外部性，如某住宅小区整体环境的改善，不仅可增加该小区居民的福利，也可提升整个城市的环境水平，甚至惠及外来旅游者。城市住宅小区物业管理是指由物业管理公司对住宅小区统一实施的社会化、专业化管理，其包括以下几方面的内容:对住宅小区内的房屋建筑及其附属设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮与整治。通过城市住宅小区物业管理包括的内容可见，城市住宅小区物业管理服务属于公共产品中的混合产品，具有非竞争属性、排他属性、社区性、非排他属性等四个属性。第一，城市小区物业管理服务所包含的内容大多是

6、为小区提供的公共服务，在城市小区居民尚未达到饱和之前，增加一位业主并不会影响其他业主获取小区物业提供的服务，也就是说多一个业主并不会增加边际服务成本，即具有非竞争性。第二，由物业管理公司提供的大部分服务是可以建立方便可行的收费机制的，业主可以购买小区的物业服务，即由物业管理公司提供的大部分服务具有一定程度的排他性，例如小区物业管理公司能够方便地将拒绝支付供水、供暖费的业主排除在这些服务的范围之外。第三，城市住宅小区物业管理服务与其他混合产品最大的不同在于其社区属性，也就是说，在其受益范围即小区内，具有非排他性，即小区物业管理服务的受益对象是住宅小区内的业主

7、，例如，一个小区的绿化与垃圾处理通常只对该小区内的居民具有非排他性，但超出该小区范围就具有排他性，因为非该小区业主不能享受该小区绿化与垃圾处理带来的好处。关于物业管理的这个属性，为了与之前的“排他性”相区别，本文将其称之为社区属性。第四，物业管理企业为社区范围之内所提供的物业管理服务具有非排他属性。例如社区排水管道的改造会使得所有业主受益，但当改造费用需要由业主支付时，肯定会有部分业主拒绝支付其应承担的相应的改造费用，而这部分拒绝支付改造费用的业主却仍可以享受社区排水管道改造后带来的好处，此即“搭便车”现象。　　二我国物业管理的发展现状及存在的问题　　1．

8、现状　　(1)物业管理规模不断扩大近十几年来，我国的城市住宅小区已